Thị trường bất động sản chưa thể phát triển lành mạnh, bền vững do còn quá nhiều điểm nghẽn. Ảnh Đ.Doãn

Chưa thể giải quyết 5 điểm nghẽn!

Trong báo cáo tình hình thị trường bất động sản (BĐS) 10 tháng đầu năm 2017 vừa được công bố, HoREA đã chỉ ra một loạt dấu hiệu tiềm ẩn những yếu tố rủi ro như tình trạng thiếu cân đối sản phẩm nhà ở, lệch pha cung - cầu (nguồn cung nhà ở xã hội, căn hộ nhà ở thương mại loại vừa và nhỏ (1-2 phòng ngủ, giá bán vừa túi tiền) rất thiếu trong khi phân khúc BĐS cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng cao cấp lại có dấu hiệu cung vượt cầu); vốn tín dụng của các ngân hàng và nguồn vốn xã hội (chủ yếu là của người mua nhà) đổ vào thị trường BĐS rất lớn, có xu hướng lệch vào một số doanh nghiệp (DN) lớn và vào phân khúc BĐS cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng; số lượng nhà đầu tư (NĐT) kinh doanh thứ cấp tăng vọt.

Bên cạnh những yếu tố trên, thị trường BĐS còn bị kìm hãm bởi 5 "điểm nghẽn". Thứ nhất, đó là “điểm nghẽn” tiền sử dụng đất bởi đối với DN thì đây thật sự là gánh nặng, là ẩn số, đang tạo ra cơ chế "xin - cho" mà cuối cùng thì người mua nhà gánh chịu. Điểm nghẽn thứ hai là vấn đề giải phóng mặt bằng. Minh chứng là hiện nay có khá nhiều dự án BĐS đang bị tình trạng bồi thường dở dang, không thể triển khai tiếp được do chưa có giải pháp xử lý phù hợp. Rất nhiều DN BĐS đã bị chôn vốn do tình trạng này.

Thứ ba là vấn đề chuyển nhượng dự án BĐS. Do Luật Đất đai và Luật Kinh doanh BĐS quy định chủ đầu tư phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên chưa tạo điều kiện để chuyển nhượng cho NĐT mới thay thế, khởi động lại các dự án đã bị ngưng triển khai hiện nay, cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án, trong khi đây là một hoạt động kinh doanh bình thường của các DN.

Thứ tư là chính sách tín dụng. Hiện tại, tín dụng vẫn chưa tạo được nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường BĐS; trong khi đó lãi suất cho vay BĐS vẫn còn cao, đồng thời chưa có chính sách hỗ trợ tín dụng cho người mua căn nhà đầu tiên. Ngân hàng Nhà nước cũng chưa đề xuất gói tín dụng nhà ở theo Nghị quyết 46/2017/NQ-CP của Chính phủ và chưa bố trí được nguồn vốn tín dụng ưu đãi cho 4 ngân hàng lớn (Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV) để thực hiện chính sách nhà ở xã hội (NOXH). Do vậy, người mua NOXH đến nay vẫn chưa tiếp cận được nguồn vốn vay ưu đãi với lãi suất 4,8%/năm.

Cuối cùng là điểm nghẽn về thủ tục hành chính. Đối với việc triển khai dự án BĐS, thủ tục nhìn chung là rất nhiêu khê, kéo dài, ẩn chứa tiêu cực, nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.

“Thị trường BĐS sẽ vẫn chưa thể phát triển minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững một khi chưa giải quyết được những điểm nghẽn trên”, báo cáo của HoREA nhận định.

Doanh nghiệp BĐS hưởng lợi từ các chương trình xây dựng, chỉnh trang và phát triển đô thị tại TP. Hồ Chí Minh. Ảnh Đ.Doãn

Thị trường tiếp tục tăng trưởng chậm?

Để giải quyết được những vướng mắc trên, HoREA cho rằng, từ nay đến năm 2020, Nhà nước sẽ ban hành nhiều quy phạm pháp luật mới, đồng thời có thể sẽ sử dụng các công cụ về thuế (như thuế đánh vào người có nhiều nhà, thuế BĐS); công cụ về tín dụng; công cụ về quy hoạch như quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở; công cụ hành chính…

Các quy định nhằm ràng buộc nghĩa vụ của chủ đầu tư, bảo vệ người tiêu dùng (như bảo lãnh ngân hàng; xác nhận dự án đủ điều kiện huy động vốn; công bố dự án đã thế chấp; chủ đầu tư phải giải chấp hoặc phải được ngân hàng nhận thế chấp đồng ý thì mới được bán nhà ở hình thành trong tương lai...), đồng thời điều chỉnh thị trường BĐS phát triển theo hướng lành mạnh và bền vững.

“Bộ máy hành chính vì thế cũng sẽ được tinh gọn và hiệu quả hơn; thủ tục hành chính sẽ thông thoáng, đơn giản hơn, giảm thiểu dần tình trạng nhũng nhiễu như hiện nay”, báo cáo của HoREA nhận định.

Về thị trường BĐS sắp tới, HoREA dự báo, 2 tháng cuối năm 2017 và cả năm 2018, thị trường BĐS dù vẫn nằm trong chu kỳ phục hồi và tăng trưởng, nhưng sẽ tiếp tục tình trạng chững lại so với năm 2016. Tuy nhiên, sẽ phải có sự điều chỉnh lớn để giải quyết tình trạng lệch pha cung - cầu và sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường BĐS có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị.

Riêng tại TP. Hồ Chí Minh, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định, có khá nhiều yếu tố mang tính hỗ trợ cho thị trường trong trung và dài hạn. Cụ thể như “Chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị” theo Nghị quyết Đại hội Đảng bộ TP. Hồ Chí Minh lần thứ X, trong đó có “Chương trình chỉnh trang đô thị cũ” với 3 nội dung lớn là chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch, xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng và chỉnh trang các khu dân cư cũ.

Kế đến là Chương trình phát triển các khu đô thị mới, định hướng phát triển các khu đô thị vệ tinh; Chương trình phát triển nhà ở xã hội, sự chuyển hướng đầu tư vào phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền… sẽ là những động lực thúc đẩy thị trường BĐS thành phố.

“Ngoài ra, việc thành phố đang nghiên cứu chuyển mục đích sử dụng khoảng 1/3 quỹ đất nông nghiệp của thành phố thành đất công nghiệp, dịch vụ, đất đô thị; tập trung phát triển hệ thống hạ tầng đô thị mới, trước hết là đường giao thông, xe buýt chất lượng cao, buýt đường sông… cũng sẽ tạo ra cơ hội rất lớn cho các DN “ăn theo” để đầu tư, phát triển thị trường BĐS cả trong trung hạn và dài hạn”, ông Châu nói./.

Đỗ Doãn