Thị trường sẽ chứng kiến việc doanh nghiệp BĐS đổi hướng sang phân khúc giá rẻ và trung cấp. Ảnh: DT

Sẽ nhiều khó khăn hơn?

Theo đánh giá của Công ty Chứng khoán Maritime (MSI), nhiều khả năng thị trường BĐS năm 2017 sẽ đối diện với nhiều khó khăn. Thị trường BĐS Việt Nam trong các năm 2014-2016 đã có mức tăng trưởng cao hơn rất nhiều so với nền kinh tế, với số lượng dự án và sản phẩm rất lớn, vượt qua khả năng tiêu thụ của khách hàng tạo ra tình trạng dư cung, trong khi nhu cầu còn hạn chế.

Số liệu từ MSI cho thấy, nếu như năm 2012, thống kê 26 doanh nghiệp niêm yết trong lĩnh vực BĐS có hàng tồn kho quy thành tiền là 36.700 tỷ đồng, thì đến tháng 6/2016, chỉ với 16 DN niêm yết đã có lượng hàng tồn kho lên tới 82.823 tỷ đồng, đồng thời dư nợ lên đến 160.956 tỷ đồng. Do đó, vào năm 2017 này, khi các nhà đầu cơ không có nhu cầu sử dụng và việc cho thuê gặp nhiều khó khăn, rất nhiều người sẽ nhận căn hộ bàn giao và có nhu cầu bán thoát nợ sẽ khiến cho nguồn cung càng tăng trong khi cầu suy giảm.

Theo MSI, nguồn vốn tín dụng luôn được xem là yếu tố có vai trò quyết định để phát triển thị trường BĐS với ước tính cơ cấu vốn chiếm 70%- 80% giá trị. Năm 2017, nguồn vốn này có thể gặp khó khăn và thu hẹp hơn nhiều so với giai đoạn 2015-2016 do khó khăn về nguồn vốn trung và dài hạn trong khi các ngân hàng thương mại hầu như không còn dư địa về nguồn vốn ngắn hạn theo quy định của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) áp dụng từ tháng 1/2017.

Cụ thể, từ ngày 1/1/2017, hàng loạt chính sách tài chính áp dụng cho khối ngân hàng sẽ bắt đầu có hiệu lực. Một trong những chính sách có tác động trực tiếp đến thị trường BĐS là quy định siết chặt dòng vốn đầu tư vào thị trường này thông qua Thông tư 06/2016/TT-NHNN. Thông tư này có 2 điều khoản quan trọng tác động trực tiếp lên dòng vốn cho vay của BĐS gồm: Siết chặt quản lý nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, kéo tỉ lệ này xuống 50% thay vì 60% như hiện tại; Hệ số rủi ro trong đầu tư và kinh doanh BĐS tăng từ 150% lên đến 200%.

Phân khúc giá rẻ “lên ngôi”

Theo CBRE, dự kiến sẽ có 43.861 căn được mở bán trong năm 2017. Trong số đó có 1.627 căn hộ hạng sang đến từ 6 dự án ở trung tâm TP. HCM và phân khúc cao cấp vẫn sẽ chiếm hơn 13.000 căn. Hiện nay, thị trường đang dư thừa nguồn cung BĐS cao cấp mà lại thiếu nguồn cung nhà cho người thu nhập thấp. Trong khi các chủ đầu tư quá tập trung vào phát triển sản phẩm cao cấp, thì 70% nhu cầu của thị trường lại là phân khúc nhà ở trung bình trở xuống. Trong khi đó, nguồn cung của phân khúc BĐS cao cấp sẽ tiếp tục tăng, nhưng chỉ những dự án có tiềm lực và uy tín mới có thể bán được hàng.

Theo đó, CBRE dự báo thị trường BĐS năm 2017 sẽ tập trung hơn vào thị phần bình dân và trung cấp, với gần 40% tổng số căn mới chào bán thuộc phân khúc bình dân. Tỷ lệ hấp thu của phân khúc bình dân, vốn dao động từ 40% đến 50%, dự kiến có thể đạt gần 60% vào năm 2017. Đối với phân khúc căn hộ cao cấp, số lượng lớn căn mới chào bán và luật huy động vốn được thắt chặt sẽ có thể là những yếu tố làm giảm đà bán.

MSI cũng cho rằng, dù dòng vốn tín dụng có thể bị siết chặt trong năm 2017, tuy nhiên phân khúc nhà trung bình, bình dân và nhà ở xã hội vẫn sẽ tăng trưởng ổn định.

Theo Công ty này, năm nay, thị trường BĐS sẽ chứng kiến việc doanh nghiệp BĐS đổi hướng sang phân khúc giá rẻ và trung cấp, nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân. Trên thực tế, từ những ngày cuối năm 2016, thị trường BĐS đã bắt đầu chuyển hướng khi hàng loạt “ông lớn” đang bắt đầu “lấn sân” sang nhà giá rẻ. Sự nhập cuộc của các nhà đầu tư BĐS lớn, có tiềm lực tài chính mạnh mẽ vào phân khúc nhà ở bình dân có thể khiến các doanh nghiệp nhỏ và khả năng tài chính không thực sự mạnh đang hoạt động trong lĩnh vực này gặp nhiều khó khăn.

Ngoài ra, sự chững lại của thị trường căn hộ trong năm 2016 đã kéo nguồn đầu tư đổ về thị trường đất nền mạnh mẽ, thanh khoản tăng cao giúp thị trường tiếp tục tăng trưởng dài hạn. Như vậy, “chúng tôi kỳ vọng nhu cầu cho thị trường căn hộ giá rẻ và đất nền sẽ vẫn tăng mạnh”, MSI cho hay./.

D.T