Toàn cảnh tọa đàm. Ảnh: Bùi Tư

Khi doanh nghiệp muốn thuê đất với thời gian dài thì vẫn có thể cho thuê, nhưng thuế đất sẽ phải nộp cao hơn. Ngược lại, nếu doanh nghiệp muốn thuê đất với thời gian ngắn thì thuế đất sẽ phải nộp với mức thấp hơn.

Cấp giấy chứng nhận cho condotel: Còn nhiều ý kiến trái chiều

Ngày 27/2, Báo Diễn đàn doanh nghiệp tổ chức tọa đàm trực tuyến tháo gỡ khó khăn cho thị trường condotel.

Bà Phạm Thị Thịnh – Phó Cục trưởng Cục Đăng ký Đất đai, Bộ TN&MT cho biết, bộ này vừa ban hành văn bản 703/BTNMT-TCQLĐĐ hướng dẫn cấp giấy chứng nhận cho công trình xây dựng. Theo văn bản 703, việc cấp giấy chứng nhận là khâu cuối cùng của tổng thể một chuỗi các hoạt động trong quy trình. Theo đó, cấp giấy chứng nhận cho chủ đầu tư đơn giản chỉ là ghi nhận sự cho phép hoạt động của cơ quan quản lý nhà nước đối với chủ đầu tư. Còn cấp giấy chứng nhận cho nhà đầu tư thứ cấp, tức là thừa nhận giao dịch hợp pháp trên thị trường thứ cấp đó.

Việc cấp giấy chứng nhận thời gian qua với khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” khi chưa có văn bản 703 khiến cơ quan quản lý địa phương lúng túng, bởi vì nếu cấp phép thì vi phạm quy định pháp luật, còn không cấp phép thì bị phản ánh là khó dễ. Do đó, văn bản 703 đã đưa ra hướng dẫn về cấp giấy chứng nhận, chúng ta không nên lo lắng quá, chỉ cần đảm bảo đầu vào chuẩn, câu chuyện này là giữa nhà đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp.

Đóng góp ý kiến tại hội thảo, Luật sư Nguyễn Danh Huế - Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty Luật Hừng Đông cho rằng, khi thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại thì cần sự đột phá. Do đó, việc cấp sổ đỏ cho condotel có thể là cú huých, tháo gỡ khó khăn cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, chính việc cấp sổ đỏ này cũng phát sinh hai điều:

Thứ nhất, việc cấp sổ đỏ, chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho chủ đầu tư thì nhà đầu tư thứ cấp sẽ chịu rủi ro.

Thứ hai, nếu cấp quyền sở hữu tài sản cho nhà đầu tư thứ cấp thì liên quan đến quyền sở hữu tài sản của doanh nghiệp, tức là quyền sử dụng đất cấp cho doanh nghiệp nhưng quyền sở hữu tài sản lại cấp cho nhà đầu tư thứ cấp. Do đó, nếu sau 50 - 70 năm, quyền sử dụng đất hết thì quyền tài sản sẽ được xử lý thế nào? Tài sản của họ không thể tự dưng mất đi được.

“Vấn đề này Bộ TN&MT, Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch không giải quyết được. Chưa nói đến khi mua dự án, nhà đầu tư thứ cấp đã vay ngân hàng, sau khi được giao căn hộ lại tiếp tục vay ngân hàng, như vậy sẽ có tình trạng chỉ có một căn hộ, nhưng nhà đầu tư lại vay nhiều ngân hàng”- Luật sư Huế cho biết.

GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho rằng, câu chuyện chính sẽ nằm ở nhà đầu tư thứ cấp, bởi họ bỏ tiền đều mong muốn có được quyền sử dụng đất, nhưng hiện condotel chỉ được xét là cấp quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Câu chuyện này tạo ra mâu thuẫn lợi ích nhất định và các nhà đầu tư thứ cấp hiện đang có những lo ngại sẽ thiệt thòi khi chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chứ không có quyền sử dụng đất.

Phải làm cho nhà đầu tư thứ cấp yên tâm

Theo Luật sư Huế, chúng ta đang có quy chế quản lý nhà chung cư, chúng ta có thể ban hành quy chế riêng cho loại hình condotel này, chủ đầu tư có thể tự thành lập đơn vị quản lý hay nhà đầu tư thứ cấp tự vận hành và trả chi phí quản lý. Điều quan trọng hiện nay là thiếu các văn bản hướng dẫn chi tiết; còn về khung pháp lý, đã có hệ thống quy phạm pháp luật hiện tại cơ bản đáp ứng được thực tế.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, với những trường hợp đã được giao đất là đất ở và chủ đầu tư nhưng xây chung cư du lịch, condotel trên đó thì có cấp giấy chứng nhận cho condotel có thời hạn 50 - 70 năm hay như thế nào? Điểm quan trọng để giúp condotel phát triển là phải giúp các nhà đầu tư thứ cấp cảm thấy yên tâm và được bảo vệ.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, để condotel phát triển, cần gỡ hai nút thắt chính:

Thứ nhất, đó là gắn sự phát triển của condotel với chính sách phát triển về đất đai. Tại các nước phát triển như Hoa Kỳ, các chủ đầu tư đầu tư vào condotel sẽ không bị vướng bởi đã có chế độ sử dụng đất rành mạch. Tại đây, nếu doanh nghiệp muốn thuê đất với thời gian ngắn thì sẽ được hưởng mức thuế thấp, còn muốn thuê dài hạn thì mức thuế phải chịu sẽ cao.

Theo đó, nên gắn liền chính sách đất đai với chính sách thuế. Khi doanh nghiệp muốn thuê đất với thời gian dài thì vẫn có thể cho thuê nhưng thuế đất sẽ phải nộp cao hơn. Ngược lại, nếu doanh nghiệp muốn thuê đất với thời gian ngắn thì mức thuế phải nộp thấp hơn. Chính sách như vậy sẽ làm thay đổi quan niệm của doanh nghiệp về bất động sản.

Thứ hai, phải chú ý đến phương thức kinh doanh condotel. “Tại sao chúng ta cứ lấy cam kết lợi nhuận là tiêu chí kinh doanh condotel? Tôi cho rằng, chúng ta hoàn toàn có thể kinh doanh condotel theo nhiều phương thức khác chứ không chỉ dựa trên cam kết lợi nhuận”- GS. Võ nêu quan điểm./.

Bùi Tư