Cần có khung giá đất sát với thị trường. Ảnh: H.Q

4 nhóm nội dung chính cần sửa đổi

Bà Hoàng Thị Vân Anh - Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường - TN&MT) cho biết, Luật Đất đai 2013 đã có hiệu lực hơn 4 năm với nhiều nội dung đổi mới, đóng góp tích cực trong quá trình phát triển kinh tế xã hội. Tuy nhiên, trước những yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội mới với thực tiễn triển khai đã phát hiện ra nhiều tồn tại bất cập đòi hỏi cần phải xem xét sửa đổi.

Hiện tại, Bộ TN&MT đã tiến hành lấy ý kiến để sửa đổi Luật Đất đai 2013, bởi đất đai là một lĩnh vực phức tạp do vậy việc sửa đổi đòi hỏi phải xem xét toàn diện về mọi mặt từ chính trị, xã hội...

“Để sửa đổi bổ sung, Bộ TN&MT tiến hành đánh giá quá trình thi hành Luật Đất đai, lập đề nghị sửa đổi với 4 nhóm vấn đề: quy hoạch kế hoạch sử dụng đất; thu hồi đất, giao đất; phát triển đô thị và nhóm giải quyết tranh chấp đất đai. Bộ TN&MT sẽ dự thảo sau đó lấy ý kiến rộng rãi nhân dân” - bà Vân Anh cho hay.

Bộ trưởng Bộ TN&MT Trần Hồng Hà cho rằng, việc sửa đổi Luật Đất đai phải dựa trên tinh thần: Công tác quản lý đất đai không chỉ sát, phù hợp với cơ chế thị trường mà cần phải theo cơ chế thị trường…

''Bên cạnh đó, làm sao để có thể thấy hết, làm rõ hết giá trị của kinh tế đất đai. Bên cạnh giá trị bất động sản, thì đó còn là môi trường, là điều kiện và nền tảng để chúng ta có thể đầu tư mang lại giá trị lớn cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Đồng thời, đất đai phải được sử dụng hiệu quả cho hôm nay và dành không gian và các giá trị đất đai lâu dài cho các thế hệ tương lai'' - Bộ trưởng Trần Hồng Hà khẳng định.

Theo một số chuyên gia, Luật Đất đai 2013 đã đạt được một bước tiến mới trong quản lý giá đất, trong đó Khung giá đất của Chính phủ và Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh chỉ được sự dụng để tính thuế phí và đất đai, cùng một số trường cần ưu đãi về giá đất. Các trường hợp khác đều phải định giá cho từng trường hợp cụ thể, với quy trình quyết định giá đất gồm 3 bước:

Bước 1- Sở TN&MT đề xuất giá đất, có thể thuê các tổ chức cung cấp dịch vụ định giá độc lập thực hiện.

Bước 2- Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh thực hiện thẩm định. Hội đồng do chủ tịch UBND cấp tỉnh thành lập với vai trò thường trực của sở tài chính và phải có thành viên là chuyên gia định giá độc lập.

Bước 3- Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định giá đất.

Đây là mô hình dựa theo kinh nghiệm của Đài Loan, nhưng có 2 điều quan trọng nhất lại chưa được tiếp thu. Theo mô hình của Đài Loan, việc đề xuất giá đất ở bước 1 là do tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất độc lập thực hiện và hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh phải có trên 50% số lượng thành viên là các chuyên gia định giá ngoài khu vực nhà nước.

Với sự khác biệt này, mô hình Đài Loan mang tính độc lập và khách quan hơn nhiều so với mô hình của Việt Nam hiện nay.

Cần có đầy đủ cơ sở dữ liệu đất đai

GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho rằng, sửa đổi Luật Đất đai cần quy định bước 1 là đề xuất giá đất do tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất độc lập thực hiện và trên 50% số lượng thành viên hội đồng thẩm định giá đất là các chuyên gia định giá đất.

“Một trong những khó khăn nhất hiện nay là không thể thiết lập được cơ sở dữ liệu giá đất thị trường, vì giá đất thực không được ghi nhận trên các hợp đồng giao dịch về đất đai, trong khi Luật Đất đai đã quy định thuế đất được xác định theo bảng giá đất của UBND cấp tỉnh. Theo cách thức này, Việt Nam khó có thể xây dựng được một hệ thống quản lý giá đất chuyên nghiệp, không khắc phục được rủi ro do giá đất không thực ghi trên hợp đồng giao dịch” - GS Võ chia sẻ.

Bên cạnh đó, sửa đổi Luật Đất đai cần quy định rõ các loại thuế liên quan đến đất đai được tính theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, không căn cứ vào giá đất ghi trên các hợp đồng giao dịch và giao cho Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện.

Các cơ quan quản lý, báo chí cần tuyên truyền nâng cao nhận thức của người dân về việc ghi đúng giá trị đất đai trên hợp đồng để không gặp phải các rủi ro pháp lý như khi hợp đồng bị tòa án tuyên là vô hiệu và bên đã nhận tiền chỉ trả lại bên đã trả tiền theo giá trị ghi trên hợp đồng hoặc cơ quan quản lý lấy giá đất theo hợp đồng làm căn cứ để tính giá trị bồi thường khi đất đai bị Nhà nước thu hồi.

Hiện nay Khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh vẫn thấp hơn giá đất trên thị trường ở mức đáng kể, mặc dù Luật Đất đai đã quy định phải phù hợp với giá đất trên thị trường. Lý do chủ yếu là các địa phương vẫn lo rằng các nghĩa vụ tài chính sẽ cao vượt giá khả năng chi trả của người dân.

Cách tiếp cận này cần phải thay đổi để mọi quy định pháp luật trở nên chân thực hơn. Mặt khác, cách thức tính giá thuê đất hiện nay cũng dựa vào tỷ lệ % của bảng giá đất, không phản ánh đúng giá thuê đất trên thị trường./.

Hồng Quyên