Thị trường bất động sản vừa "hừng đông" liệu có ảnh hưởng nếu dự thảo Thông tư 36 được giữ nguyên?. Ảnh: Duy Thái

Tác động trực tiếp đến nhóm ngân hàng vừa và nhỏ

Theo dự thảo sửa đổi Thông tư 36, nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn sẽ giảm từ mức 60% xuống 40%. Cũng theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn của toàn hệ thống cuối tháng 12/2015 chỉ ở mức 31%. Do vậy, tác động trên diện rộng của quy định trên có thể sẽ không ở mức quá tiêu cực.

Tuy nhiên, theo tìm hiểu của Công ty Chứng khoán Bảo Việt (BVSC), có không ít các ngân hàng có quy mô vốn vừa và nhỏ hiện đang có tỷ lệ này ở mức khá cao (xấp xỉ 60%). Do vậy, nếu điểm sửa đổi nói trên được thông qua, sẽ ảnh hưởng chủ yếu đến nhóm ngân hàng này.

BVSC cũng lưu ý, quy định giảm vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn được Ngân hàng Nhà nước lùi thời điểm dự kiến áp dụng sang 1/1/2017 thay vì áp dụng ngay (nếu được thông qua) như các điều khoản khác. Điều này cũng phản ánh những khó khăn của nhóm ngân hàng vừa và nhỏ, đồng thời tạo độ trễ cho nhóm ngân hàng này có thể tự cân đối để đáp ứng yêu cầu của Thông tư.

Một hệ quả là lãi suất cho vay trung và dài hạn nhiều khả năng cũng sẽ được điều chỉnh tăng khi các ngân hàng điều chỉnh biểu lãi suất huy động theo hướng tăng ở các kỳ hạn dài trên 12 tháng, nhằm tăng cơ cấu vốn dài hạn.

Cung – cầu đều bị ảnh hưởng

Ngân hàng Nhà nước đã khẳng định trên báo giới rằng, “không có cơ sở cho rằng sửa đổi Thông tư 36 dẫn đến giảm tín dụng đầu tư cho lĩnh vực bất động sản”.

Tuy nhiên, đứng ở góc độ thị trường bất động sản, theo BVSC, việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn sẽ tác động nhiều hơn đến phía cầu khi đa số các khoản vay mua nhà đều là các khoản vay dài hạn. Những tác động về phía cung (cho vay chủ đầu tư) sẽ ở mức thấp hơn do vòng đời của các dự án bất động sản thường kéo dài 3-4 năm và trong thời gian đó, chủ đầu tư sẽ bán hàng theo tiến độ nên dòng vốn sẽ được quay vòng sớm hơn. Phía ngân hàng khi giải ngân tại một số thời điểm cũng có thể tạo sự linh hoạt bằng cách cho vay theo dòng vốn lưu động với thời hạn dưới 1 năm, sau đó gia hạn để tránh bị ảnh hưởng bởi điều khoản này.

Bên cạnh đó, dự thảo Thông tư 36 cũng áp hệ số rủi ro cao hơn đối với khoản cho vay kinh doanh bất động sản. Các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản được xếp vào nhóm có hệ số rủi ro cao nhất, 250%, thay vì 150% như trước đây.

Theo BVSC, việc áp hệ số rủi ro cao sẽ có tác động nhiều hơn đến phía cung trên thị trường bất động sản, do các nhà đầu tư phát triển dự án bất động sản sẽ chịu sự sàng lọc cao hơn trên thị trường, khi các tổ chức tín dụng sẽ buộc phải áp dụng các tiêu chuẩn khắt khe hơn đối với các khoản vay trong ngành kinh doanh này.

Các nhà đầu tư nhỏ, không có thương hiệu sẽ rất khó có thể tiếp cận các khoản vay, và có thể bị buộc phải rút lui khỏi thị trường. Tuy nhiên, riêng phần cho vay mua nhà trả góp nhỏ lẻ sẽ không bị ảnh hưởng bởi điểm sửa đổi này do hiện được các ngân hàng xếp vào lĩnh vực cho vay tiêu dùng./.

D.T