Bất động sản TP. Hồ Chí Minh kỳ vọng được “cởi trói” nhờ cơ chế đặc thù. Ảnh: Kỳ Phương

“Công thức hoá” việc định giá đất

Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã đặt ra chủ trương đổi mới trong công tác quản lý, định giá đất đai là “bỏ khung giá đất”, nhằm đưa giá đất về sát với giá thị trường và giảm thiểu tình trạng đầu cơ đất đai.

Tại Nghị quyết 98/2023/QH15 năm 2023 của Quốc hội khóa XV về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP. Hồ Chí Minh có yêu cầu UBND TP. Hồ Chí Minh có trách nhiệm xây dựng, trình HĐND thành phố thông qua và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn của thành phố, để áp dụng tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Trước đó, UBND thành phố đã kiến nghị áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) khi xác định, thẩm định, quyết định giá đất trên thị trường.

Trao đổi với phóng viên TBTCVN, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch (HoREA) cho biết, áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” để xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị sẽ “công thức hóa” việc định giá đất, thẩm định giá đất, giúp cho Nhà nước và doanh nghiệp “tiên lượng” được số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án nộp vào ngân sách nhà nước.

Đồng thời, phương pháp này góp phần đảm bảo tính minh bạch, công bằng, không làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai, khắc phục được tình trạng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hiện nay đang là “ẩn số” dễ tạo ra cơ chế “xin-cho”, tham nhũng, tiêu cực, hoặc tiềm ẩn “rủi ro vướng pháp luật” đối với công chức, viên chức nhà nước trong thực thi công vụ và người liên quan.

Tuy nhiên, ông Châu cho rằng, hiện nay quy định áp dụng "phương pháp hệ số K" đối với thửa đất, khu đất định giá phải có mức giá "dưới 200 tỷ đồng" so với bảng giá đất. Quy định này chưa sát thực tiễn, đã "bỏ sót" rất nhiều dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất trên 200 tỷ đồng, thậm chí lên đến hàng ngàn tỷ đồng tại các đô thị lớn như TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội.

Theo ông Châu, hiện không có phương pháp định giá đất nào phù hợp để áp dụng định giá đất cho các trường hợp này, do vậy, cần áp dụng phương pháp hệ số K để tính tiền sử dụng đất tất cả bất động sản, tránh bỏ sót dự án lớn.

Ông Châu lấy ví dụ: Dự án nhà ở thương mại A tại TP. Thủ Đức có diện tích đất 10.000 m2 tiếp giáp đường B có giá 20 triệu đồng/m2 theo Bảng giá đất TP. Hồ Chí Minh thì TP. Thủ Đức thuộc khu vực II có hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 (hệ số k1) là 3,3 lần, như vậy giá đất đường B năm 2023 là 20 triệu đồng (x) 3,3 = 66 triệu đồng/m2.

Nếu áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)” để tính tiền sử dụng đất dự án A thì UBND thành phố có thể quy định “hệ số K” tùy thuộc khu vực và tùy thuộc loại dự án bất động sản (cao cấp, trung cấp hoặc bình dân; hoặc dự án nhà thấp tầng, cao tầng hoặc hỗn hợp cao tầng xen lẫn thấp tầng) để xây dựng các hệ số điều chinh phù hợp.

Giả định năm 2023 áp dụng “hệ số K” là 0,25 (tính bằng 25% giá đất của bảng giá đất) cho dự án A, thì chủ đầu tư dự án A biết rõ tiền sử dụng đất phải nộp theo công thức: 20 triệu đồng (x) 3,3 (x) 0,25 (x) 10.000 m2 = 165 tỷ đồng/m2 và Nhà nước cũng tiên lượng được số tiền sử dụng đất của các dự án bất động sản thu vào ngân sách.

Giả định năm 2026, thị trường bất động sản có biến động giá tăng cao hơn, thì Nhà nước có thể điều chỉnh “hệ số K” lên 0,26 (hoặc cao hơn) và giả định năm 2028, thị trường giảm giá rõ rệt thì Nhà nước có thể điều chỉnh “hệ số K” xuống 0,24 (hoặc thấp hơn).

Việc xác định tài chính khu đất được xem là khó nhất và đây là chi phí đầu vào của doanh nghiệp. Ảnh: Kỳ Phương

2 điều kiện để "phương pháp hệ số K" hiệu quả

Đối với việc áp dụng "phương pháp hệ số K" để xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị để đảm bảo hiệu quả, Chủ tịch HoREA phân tích, cần phải có 2 điều kiện cụ thể.

Điều kiện thứ nhất, phải xây dựng bảng giá đất theo tuyến đường, để xác định chỉ số giá đất trong bảng giá đất là giá đất trung bình của các giao dịch nhà đất cùng loại đã thực hiện trong một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định theo thuật toán xác suất thống kê, ứng dụng công nghệ, trí tuệ nhân tạo (AI).

Hoặc, phải xây dựng bảng giá đất theo khu vực, là chỉ số giá đất được xác định bằng các phương pháp định giá được pháp luật công nhận, để phấn đấu trong khoảng 5 năm tới đây sẽ xây dựng được "cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào" đầy đủ, chính xác, được cập nhật kịp thời theo thời gian thực hiện.

Tuy nhiên, bất cập và hạn chế lớn nhất của công tác xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào là chưa bảo đảm tính chính xác và chưa cập nhật được theo thời gian thực.

Bên cạnh đó, Chủ tịch HoREA cũng đề nghị, xem xét việc quy định "phương pháp định giá đất hàng loạt" để thực hiện xây dựng bảng giá đất, mà trên thực tế nước ta đã áp dụng để xây dựng bảng giá đất trong 20 năm qua, thể hiện bảng giá đất của 63 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đều được xây dựng theo từng tuyến đường, từng đoạn đường, từng khu vực, không xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất, mà cũng không thể và không cần thiết xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất. Nhưng, sau khi hoàn thành "Đề án 06", xây dựng được Chính phủ điện tử, chính quyền điện tử, cơ sở dữ liệu lớn về giá đất, thì Nhà nước nắm được giá đất đến từng thửa đất theo thời gian thực.

"Phương pháp định giá đất hàng loạt" gần như tích hợp tất cả các "phương pháp định giá đất", mà hiện nay còn được tăng cường thêm sức mạnh và tính hiệu quả thông qua kết quả của "Đề án 06", trí tuệ nhân tạo (AI) và thuật toán xác suất thống kê để tính chỉ số giá đất trung bình của bảng giá đất./.