Thị trường BĐS đang chững lại

Nhìn lại thị trường BĐS 3 quý đầu năm 2016, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Thành phố (TP) Hồ Chí Minh cho rằng, thị trường vẫn còn nằm trong chu kỳ tăng trưởng sau khi phục hồi kể từ đầu năm 2014.

Tuy nhiên, trên toàn thị trường đã có những dấu hiệu chững lại và tiềm ẩn những nhân tố bất ổn, mà nếu không được xử lý kịp thời có thể gây tác động xấu tới sự ổn định của thị trường BĐS. Những dấu hiệu bất ổn của thị trường như: lượng giao dịch chững lại, dư thừa nguồn cung căn hộ trung, cao cấp trong khi thiếu sản phẩm căn hộ có quy mô nhỏ, giá bán vừa phải…

Đơn cử, so sánh lượng giao dịch BĐS thành công trong tháng 9/2016 đã có sự sụt giảm so với tháng 8/2016 cả ở hai thị trường Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh. Cụ thể, tại thị trường Hà Nội, lượng giao dịch thành công trong tháng 9 đạt 1.100 giao dịch; còn tại TP.Hồ Chí Minh đạt 1.050 giao dịch. Trong khi đó, tháng 8/2016, tại thị trường Hà Nội, lượng giao dịch đạt 1.200 giao dịch; TP.Hồ Chí Minh đạt 1.160 giao dịch.

Lý giải nguyên nhân dẫn đến sự chững lại của thị trường địa ốc 3 quý đầu năm, theo ông Châu, trước hết do Ngân hàng Nhà nước đã chính thức sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN theo hướng nâng hệ số rủi ro lên (từ 150% lên 200%) và hạn chế tín dụng vào BĐS. Việc điều chỉnh này đã tác động đến tâm lý do dự của người mua nhà, nhà đầu tư khiến sức mua trên thị trường bị chững lại.

Nguyên nhân nữa, theo ông Nguyễn Văn Đực - Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành là do gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng đã khép lại. Việc kết thúc nhận hồ sơ vay vốn từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cũng khiến một lượng người thu nhập thấp đang có ý định vay mua nhà cũng phải xem xét lại quyết định mua nhà.

Nguồn cung căn hộ trên thị trường đang gia tăng nhanh chóng. Ảnh T.L minh họa

Bên cạnh đó, thời gian gần đây, lùm xùm nhiều chuyện xung quanh tranh chấp chung cư, nhiều dự án vướng sai phạm pháp luật… làm cho người mua nhà mất niềm tin, chần chừ khi quyết định mua nhà vào thời điểm này.

Ngoài ra, còn do nguyên nhân tăng giá trên thị trường BĐS và sự quay trở lại mạnh mẽ của nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp… tiềm ẩn sự bất ổn cho thị trường và ảnh hưởng đến sức mua, sự thanh khoản của thị trường trong 3 quý đầu năm.

“Lệch pha” nguồn cung

Theo số liệu báo cáo của Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), trong quý 3/2016, nguồn cung căn hộ tại thị trường Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh vẫn không ngừng tăng lên, khi có gần 15.000 căn hộ được chào bán, trong đó nguồn cung căn hộ trung và cao cấp vẫn chiếm tỷ lệ cao nhất (khoảng 50-60% trong tổng số căn hộ).

“Dự báo quý cuối năm 2016, toàn thị trường sẽ tiếp tục đón nhận hàng chục nghìn căn hộ được chào bán. Sự gia tăng những dự án lớn nhỏ bung hàng vào cuối năm nay sẽ tạo nên cuộc cạnh tranh quyết liệt trên thị trường BĐS” - bà Nguyễn Hoài An- Giám đốc Công ty CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE) nhận định.

Trong buổi làm việc với VNREA mới đây, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cũng cảnh báo về tình trạng “lệch pha” trong nguồn cung của thị trường BĐS. Nguồn cung căn hộ cao cấp, BĐS nghỉ dưỡng đang nhiều hơn nhà ở xã hội (NƠXH) và nhà thu nhập thấp, trong khi nhu cầu thực sự lại nghiêng về phân khúc bình dân.

“Nếu thực hiện hết các dự án BĐS thì có khả năng cuối năm 2016 và đầu năm 2017, sẽ dư thừa nguồn cung cao cấp nhưng thiếu nhà cho người thu nhập thấp. Một điều đáng lưu ý khác, phần lớn tín dụng BĐS chỉ tập trung vào sản phẩm cao cấp hoặc chỉ tập trung vào một số nhà đầu tư… Những điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu như các CĐT, cơ quan quản lý không kiểm soát tốt tài chính đổ vào thị trường BĐS” - Bộ trưởng Bộ Xây dựng nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch VNREA cho rằng, nếu thị trường vẫn phát triển tự phát và không được định hướng như hiện nay, rất có nguy cơ sẽ quay lại kịch bản khủng hoảng những năm 2010.

“Bài học 2010 – 2011 khủng hoảng BĐS chúng ta đã thấy rất rõ. Thời điểm đó, cả nước có gần 4.000 dự án, trong đó có rất ít dự án NƠXH và nhà thu nhập thấp. Vì thế đã gây ra tình trạng tồn đọng hàng hóa, các khu đô thị bỏ hoang, lãng phí nguồn lực xã hội” - ông Nam nói.

Trong bối cảnh áp lực cạnh tranh trên thị trường BĐS ngày càng lớn như hiện nay, từ góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Văn Đực cho rằng, các CĐT dự án nên tìm hiểu, phân tích kỹ xu hướng thị trường và nhu cầu thực của người tiêu dùng để đưa ra chiến lược đầu tư, kinh doanh hợp lý.

“Nhiều doanh nghiệp địa ốc lựa chọn phát triển phân khúc trung, cao cấp bởi lợi nhuận đầu tư vào dòng sản phẩm này cao hơn phân khúc NƠXH, nhà thu nhập thấp, nhà ở thương mại quy mô nhỏ, giá thấp. Tuy nhiên, hiện nay, thu nhập và khả năng chi trả của đại bộ phận người dân vẫn ở mức thấp, hạn chế, do đó, việc các CĐT ồ ạt đầu tư vào phân khúc BĐS trung, cao cấp rất có thể khiến thị trường trở lại trạng thái “đóng băng” như những giai đoạn trước và gây thiệt hại, rủi ro rất lớn cho các CĐT” - ông Đực chia sẻ.

Bên cạnh đó, với nguồn cung trên thị trường phong phú, đa dạng, các CĐT sẽ đứng trước cuộc cạnh tranh khốc liệt trong cuộc đua giành khách hàng. Theo đó, hệ thống hạ tầng đồng bộ và các dịch vụ tiện ích đi kèm sẽ là mối quan tâm hàng đầu của người mua nhà, vì vậy, ngoài việc đảm bảo tiến độ xây dựng, chất lượng dự án, mức giá cạnh tranh… các CĐT phải gia tăng tiện ích mới hy vọng tạo lợi thế cạnh tranh, thu hút khách hàng…./.

Thiện Trần