Theo báo cáo thị trường tháng 5/2022 mới được DKRA Vietnam công bố, phân khúc nhà phố, biệt thự tại TP. Hồ Chí Minh ghi nhận sự sụt giảm đáng kể ở cả nguồn cung mới và tỷ lệ hấp thụ. Cụ thể, trong tháng 5 vừa qua, trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh chỉ có 1 dự án nhà phố, biệt thự mới được mở bán và 1 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo với 59 căn mới, giảm 79% so với cùng kỳ. Sức tiêu thụ đối với phân khúc này cũng ghi nhận mức giảm đáng kể 57% so với cùng kỳ, giảm 39% so với tháng 4. Trong số 59 căn mở bán mới, chỉ có 23 căn được giao dịch thành công và tập trung chủ yếu tại những dự án đã bàn giao và có hạ tầng kết nối đồng bộ.
Theo DKRA Vietnam, sự trầm lắng của phân khúc nhà phố, biệt thự tại thị trường thành phố là do việc siết chặt dòng vốn vào hoạt động kinh doanh bất động sản, chí phí nguyên vật liệu tăng khiến cho nguồn cung trở nên khan hiếm, kèm theo giá bán tăng cao làm hạn chế cơ tiếp cận nhà ở của khách hàng, đặc biệt là nhóm đối tượng có nhu cầu ở thực.
Bên cạnh đó, báo cáo của DKRA Vietnam còn cho thấy chuyển dịch trong sự quan tâm của khách hàng mua nhà. Cụ thể, bởi vì quỹ đất tại TP. Hồ Chí Minh đang ngày càng khan hiếm và giá bán cũng ngày càng tăng cao khiến một lượng lớn khách hàng đang chuyển sự quan tâm sang những thị trường tại các tỉnh giáp ranh sở hữu quy đất lớn, nguồn cung dồi dào, mức giá bán “vừa túi tiền”.
 |
| Nguồn: DKRA Việt Nam Đồ họa: Hồng Vân |
Ông Neil MacGregor - Tổng giám đốc Savills Việt Nam đánh giá, thị trường nhà ở trong nước đang và sẽ chứng kiến nhu cầu rất lớn cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh và tỷ lệ dân số vàng. Tuy nhiên, ông cũng chỉ ra nguồn cung dự án mới hạn chế, đơn cử như ở đô thị lớn nhất cả nước là TP. Hồ Chí Minh do nhiều vấn đề tồn tại đang khiến thị trường lệch pha và cần nhiều giải pháp thiết thực để giải quyết tình trạng này.
Một vấn đề nổi cộm mà ông Neil chỉ ra là tình trạng đầu cơ diễn ra ở nhiều địa phương, giá thị trường nhà ở không hướng tới người mua cuối cùng. Bên cạnh đó, quỹ đất tại các đô thị lớn như TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội để phát triển dự án còn ít, dễ bị thao túng, dẫn đến nguy cơ bong bóng bất động sản.
“Một thị trường không hướng đến người mua cuối cùng thì không thể bền vững. Do đó, cần những giải pháp tăng quỹ đất, đặc biệt cho các dự án bình dân, hỗ trợ người mua có nhu cầu ở thực, cũng như xây dựng quy trình đấu giá đất công minh bạch để hạn chế đầu cơ. Ngoài ra, các cơ quan quản lý có thẩm quyền cần đưa ra giải pháp tăng quỹ đất sạch để tránh tình trạng đầu cơ, bong bóng, giải quyết vấn đề thiếu nhà ở, tăng nguồn cung cho phân khúc bình dân đáp ứng nhu cầu thực của người mua nhà để ở. Từ đó kiểm soát nguy cơ dẫn đến bong bóng bất động sản”- ông Neil MacGregor nhấn mạnh.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho biết, hiện thị trường bất động sản đang tồn tại tình trạng “lệch pha cung - cầu” dẫn đến rất thiếu nguồn cung dự án và nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.
Bên cạnh đó, xảy ra tình trạng “lệch pha phân khúc thị trường” về phân khúc nhà ở cao cấp, như tại TP. Hồ Chí Minh thì nhà ở có giá vừa túi tiền năm 2020 chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở và năm 2021 thì không còn loại nhà ở có giá vừa túi tiền (0%), trong khi 74% sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc cao cấp, còn lại 26% thuộc phân khúc trung cấp. “Tình trạng khan hiếm nhà ở đã đẩy giá nhà tăng cao liên tục trong 5 năm qua, vượt quá khả năng thu nhập của đa số người dân”- ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.
Một số điểm nghẽn cần tháo gỡ của thị trường bất động sảnTS. Cấn Văn Lực - chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV đã nêu một số điểm nghẽn của thị trường bất động sản Việt Nam. Cụ thể, hiện hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản chưa đồng bộ, rõ ràng và còn phức tạp, sửa đổi không kịp thời; chính sách về phát triển thị trường bất động sản chưa phù hợp, đặc biệt là tính công khai, minh bạch của thị trường rất thiếu và yếu; thủ tục hành chính liên quan đến đầu tư, xây dựng, đấu thầu, đặc biệt là đất đai vô cùng phức tạp, cần có giải pháp để khơi thông những điểm nghẽn này trong thời gian tới; thông tin dữ liệu, chuyển đổi số trong ngành bất động sản còn chậm so với các ngành khác… |
Để kiểm soát giá BĐS thời gian tới, Bộ Xây dựng đang triển khai hàng loạt giải pháp như kiểm soát chặt tài chính, tín dụng, tăng nguồn cung nhà ở xã hội, đặc biệt là siết chặt việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp BĐS.
Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), giá nhà đất tăng cao đang ảnh hưởng tới chiến lược phát triển nhà ở thương mại giá thấp, cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân. Để tăng cơ hội tiếp cận nhà cho người dân, Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng nghiên cứu cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá thấp để giúp các đối tượng không tiếp cận được nhà ở xã hội có thể tiếp cận nhà ở. Cơ chế này sẽ được Bộ Xây dựng lồng ghép vào nội dung sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở tới đây.
Về giải pháp kiểm soát giá bất động sản và hỗ trợ phát triển nhà ở, Bộ Xây dựng đề xuất hỗ trợ trực tiếp vốn qua Ngân hàng Chính sách xã hội để người dân có nhu cầu có thể vay để mua, thuê nhà; đồng thời, hỗ trợ vốn giá rẻ cho các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo chung cư cũ thông qua gói hỗ trợ giảm 2% lãi vay ngân hàng thương mại.
Đề xuất xây dựng Cơ sở dữ liệu quốc gia mở về pháp lý dự án bất động sản dân cưDữ liệu của FiinGroup cho thấy, thực tế năng lực tín dụng của doanh nghiệp vẫn còn dư địa đáng kể. Tuy nhiên tại Việt Nam, Ngân hàng Nhà nước đang kiểm soát chặt chẽ hơn rủi ro tín dụng một số phân khúc bất động sản. Theo đó, phân bổ tín dụng ngân hàng phần lớn dành cho người mua nhà thay vì chủ đầu tư bất động sản, nên rủi ro được đánh giá là khá phân tán và kênh vốn trái phiếu trở nên quan trọng hơn với doanh nghiệp. Trong khi đó, 2 nguồn vốn tín dụng, trái phiếu chỉ chiếm 31% cơ cấu nợ của 54 doanh nghiệp bất động sản dân cư niêm yết. Phần lớn nguồn vốn doanh nghiệp huy động được là từ hợp đồng hợp tác với doanh nghiệp khác hoặc tiền trả trước của khách hàng. Mặc dù thực tế nhiều doanh nghiệp bất động sản có chất lượng tín dụng yếu, nhưng bình diện chung năng lực tín dụng của toàn ngành vẫn ở mức an toàn. Hệ số đòn bẩy nợ trên vốn chủ sở hữu năm 2021 chỉ 0,48, còn tỷ lệ bao phủ lãi vay cũng ở mức 7,05, cho thấy khả năng trả nợ của các doanh nghiệp tương đối ổn định. Điều đáng nói, trong cơ cấu chi phí đầu tư của một dự án nhà ở điển hình, lãi vay chỉ chiếm 4,6%. FiinGroup cho rằng, cần có chính sách hỗ trợ doanh nghiệp huy động vốn hiệu quả hơn, trên cơ sở đảm bảo lợi ích hài hòa cho các nhà đầu tư cá nhân. Đơn vị này đề xuất xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia mở về tính pháp lý của các dự án bất động sản nhà ở, cũng như tăng cường minh bạch thông tin về tổ chức phát hành và sản phẩm trái phiếu. Việc chuẩn hóa dữ liệu nhằm phục vụ mục đích tra cứu cơ sở và tình trạng pháp lý dự án bất động sản, đồng thời chia sẻ và kết nối giữa các bộ, ngành và tạo cổng mở cho người dân tra cứu pháp lý dự án của các nhà đầu tư trên thị trường vốn. Bên cạnh đó, đẩy mạnh việc áp dụng xếp hạng tín nhiệm thông qua việc cải thiện minh bạch thông tin; hỗ trợ kiểm soát rủi ro tín dụng và hỗ trợ công tác kiểm soát rủi ro vỡ nợ chéo. Việc đẩy mạnh xếp hạng tín nhiệm sẽ giúp không chỉ nhà đầu tư cá nhân mà còn giúp các ngân hàng thương mại trong việc tham chiếu lựa chọn, đánh giá và cho vay tín dụng phù hợp với khẩu vị rủi ro và chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước, đó là kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng bất động sản. |
