Mới đây, một dự án đấu giá đất tại Đông Anh có giá lên tới 70 triệu đồng/m2. Ảnh: M.C

Cần phải kiểm soát chặt chẽ

Trong văn bản đánh giá tình hình thị trường bất động sản trong 30 năm qua, Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, thị trường bất động sản (bao gồm thị trường quyền sử dụng đất) thường trải qua các giai đoạn phát triển gần như có tính chu kỳ: Tăng trưởng - ổn định - nóng sốt - đóng băng - trầm lắng - phục hồi và tăng trưởng trở lại...

Trong đó, cơn sốt giá đất, sốt giá bất động sản đầu tiên xảy ra vào năm 1993 và lập lại vào năm 2001 - 2002, đặc biệt là cơn sốt “bong bóng” bất động sản đã đạt đỉnh năm 2007 và “tái sốt” ngắn ngủi vào năm 2010, đan xen với các giai đoạn thị trường bất động sản bị khủng hoảng suy thoái hoặc “đóng băng” vào các năm 1995 -1999, mà nặng nề nhất là từ đầu năm 2008 đến 2013. Từ năm 2014, thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại cho đến nay.

Kể từ năm 2017 cho thấy, tần suất các đợt “sốt ảo” giá đất nền, đất nông nghiệp tại một số địa phương xảy ra thường xuyên. Đánh giá về nguyên nhân của các đợt sốt đất, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, nguyên nhân trực tiếp từ giới “đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương” lợi dụng các trang mạng xã hội với nhiều chiêu trò như tổ chức các sự kiện giao dịch giả tạo, kinh doanh theo kiểu đa cấp biến tướng, lợi dụng “tâm lý đám đông, hám lợi” để làm giá, thổi giá đất.

Bên cạnh đó, còn có nguyên nhân do sự buông lỏng quản lý, hoặc thậm chí có sự tiếp tay, chống lưng của một số cán bộ chính quyền cấp cơ sở.

Các đợt “sốt ảo” giá đất đã tác động tiêu cực đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản, làm cho người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị ngày càng khó tạo lập nhà ở.

Ngoài ra, thị trường bất động sản có biểu hiện “lệch pha cung - cầu” và có dấu hiệu thừa cung trong phân khúc thị trường căn hộ cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng (condotel), trong khi đó lại rất thiếu sản phẩm nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội.

"Tình trạng giá nhà tăng cao liên tục trong các năm gần đây do thiếu hụt nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở đã tạo lợi thế (không công bằng) cho một số doanh nghiệp có sẵn dự án, có sẵn sản phẩm nhà ở, giữ thế “áp đảo” thị trường, “áp đặt” được giá bán và thu được lợi nhuận rất cao, thậm chí là “siêu lợi nhuận”, ông Châu nhận định.

Thị trường bất động sản bị khủng hoảng sốt “bong bóng” hoặc bị “đóng băng” đều tác động tiêu cực đến nền kinh tế, đến các chủ đầu tư, nhà thầu, nhà cung cấp, nhà tư vấn, đơn vị sản xuất vật liệu xây dựng thiết bị, các ngân hàng, các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, người tiêu dùng, nhất là công nhân, lao động, mà nếu không kịp thời xử lý thì sẽ dẫn đến các hệ lụy khó lường, nên rất cần sự can thiệp kịp thời và hiệu quả của Nhà nước để bình ổn thị trường.

Theo đánh giá của HoREA, từ năm 2013 đến nay, Nhà nước đã sử dụng các công cụ về chính sách tiền tệ - tín dụng hiệu quả hơn để bình ổn thị trường, nhưng vẫn chưa sử dụng đầy đủ các công cụ về thuế, hoặc công cụ về quy hoạch để điều chỉnh thị trường bất động sản. Với kinh nghiệm và năng lực quản lý nhà nước càng ngày càng hiệu quả hơn trước đây, nhìn toàn cục thị trường bất động sản chưa có nguy cơ xảy ra “bong bóng”, “đóng băng” hoặc suy thoái trong năm 2021.

Tuy nhiên, cần phải kiểm soát chặt chẽ thị trường bất động sản, do đang có xu thế phục hồi và nóng dần lên, nhất là sau khi nước ta kiểm soát được đại dịch Covid-19, đề phòng tình trạng “bong bóng tài sản” có thể dẫn đến khủng hoảng thị trường bất động sản.

Tổng số thu tiền sử dụng đất trong 10 năm (2011-2020) chỉ đạt 125.270 tỉ đồng, chỉ chiếm 4,26% tổng thu ngân sách của TP.HCM trong giai đoạn này.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, kết quả số thu ngân sách từ đất đai, đặc biệt là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất như trên, đã không phản ánh đúng tiềm năng nguồn lực từ đất đai, mà lẽ ra nguồn thu ngân sách từ đất đai có thể đạt khoảng trên dưới 15% tổng thu ngân sách nhà nước của địa phương thì mới hợp lý.

Bất động sản TP.Hồ Chí Minh còn nhiều hạn chế

Đánh giá về thị trường bất động sản TP.Hồ Chí Minh (TP.HCM) 10 năm trở lại đây, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, thị trường đã có bước phát triển vượt bậc. Nhưng, vẫn còn một số hạn chế, bất cập, chưa thật sự minh bạch, chưa ổn định, chưa chuyên nghiệp, chưa giải quyết được bài toán nhà ở cho đa số người có thu nhập trung bình, thấp, giới trẻ và người nhập cư.

Cùng chung với tình trạng bất động sản trên cả nước, trong các năm gần đây TP.HCM đã có biểu hiện “lệch pha cung - cầu” và có dấu hiệu thừa cung trong phân khúc thị trường căn hộ bất động sản cao cấp, condotel, thiếu nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội và cũng đã xuất hiện nhiều cơn sốt đất nhưng đã được xử lý kịp thời.

Theo số liệu thống kê, từ quý I/2021, tỉ lệ nhà ở cao cấp, hạng sang chiếm đến 59%, nhà ở trung cấp chiếm 41% và không còn căn hộ giá bình dân (0%). Đặc biệt, từ tháng 3/2020 trở lại đây, mức độ khó khăn của thị trường bất động sản TP.HCM càng trầm trọng thêm do tác động của đại dịch Covid-19.

Số lượng dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn bị sụt giảm mạnh trong 3 năm gần đây (2018-2020): số lượng dự án năm 2018 giảm 6,2%; năm 2019 giảm 85,1% so với năm 2017 (92 dự án) là năm phát triển đỉnh cao của thị trường bất động sản trong giai đoạn 2011-2020. Riêng năm 2020, số lượng dự án tăng gấp đôi so với năm 2019, nhưng giảm 59,3% so với năm 2017.

Bên cạnh đó, việc TP.HCM chỉ định làm chủ đầu tư dự án có nguồn gốc đất công, trụ sở làm việc cũng là “điểm trừ” về tính chưa minh bạch của thị trường bất động sản, cũng là mảnh đất màu mỡ cho nhóm lợi ích và các doanh nghiệp thân hữu.

Tổng số thu tiền sử dụng đất trong 10 năm (2011-2020) chỉ đạt 125.270 tỉ đồng, chỉ chiếm 4,26% tổng thu ngân sách của TP.HCM trong giai đoạn này.

Ông Châu cho rằng, kết quả số thu ngân sách từ đất đai, đặc biệt là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất như trên, đã không phản ánh đúng tiềm năng nguồn lực từ đất đai, mà lẽ ra nguồn thu ngân sách từ đất đai có thể đạt khoảng trên dưới 15% tổng thu ngân sách nhà nước của địa phương thì mới hợp lý./.

Hồng Quyên