Mặt bằng nhà phố - nhiều vị trí “vàng” bỏ trống

Theo khảo sát của phóng viên TBTCVN, chạy dọc các tuyến đường trung tâm TP. Hồ Chí Minh như: Phan Đình Phùng, Hai Bà Trưng, Lê Lợi, Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Lý Tự Trọng… dễ dàng bắt gặp nhiều mặt bằng bỏ trống và đang treo biển cho thuê.

Mặt bằng đang rao cho thuê trên đường Lý Tự Trọng, quận 1. Ảnh: Nguyễn Lạc

Một mặt bằng lớn ngay góc Nam Kỳ Khởi Nghĩa và Võ Thị Sáu cũng đang rao cho thuê. Ảnh: Nguyễn Lạc

Khảo sát của DKRA cũng cho thấy, thị trường cho thuê vẫn còn ế ẩm. Điển hình như tại quận 1, một số mặt bằng như: 180A1 Nguyễn Văn Thủ, Phường Đa Kao có mức giá cho thuê hiện tại là 190 triệu đồng/tháng (nhà bỏ trống 1 năm). Số 40 - 42 Hai Bà Trưng, phường Bến Nghé giá cho thuê tăng 4% là 520 triệu đồng/tháng (nhà bỏ trống 1 năm). Số nhà 327 Trần Hưng Đạo, phường Cô Giang có mức giá cho thuê là 550 triệu đồng/tháng, đã rao 11 tháng nhưng chưa có khách thuê do chủ nhà tăng giá cao, khách cũ thuê 350 triệu đồng…..

Các mặt bằng cho thuê tại các khu vực quận 1, quận 5, đều ghi nhận tình trạng trống từ 6 tháng đến 1 năm. Còn đối với một số mặt bằng cho thuê tại các khu vực quận 2, Phú Mỹ Hưng, không tìm được khách thuê từ quý I/2024 đến thời điểm hiện tại, mặc dù đã giảm giá thuê cũng như đồng ý trong việc thỏa thuận về thời gian thanh toán với chủ nhà.

Theo dữ liệu DKRA, tại khu vực quận 1, mặt bằng cho thuê giá giảm trung bình 2% so với thời điểm trước tết, giảm khoảng 17% - 20% so với cùng kỳ năm; khu vực quận 5, nhiều chủ nhà giảm 25% - 30% giá thuê so với cùng kỳ năm 2024; khu vực quận 2, mặt bằng giá thuê ghi nhận mức giảm trung bình 12% so với cùng kỳ năm 2024; mặt bằng giá thuê tại Phú Mỹ Hưng ghi nhận mức giảm trung bình 15% so với cùng kỳ năm 2024, giảm khoảng 24% - 26% so với 1.5 năm trước.

Một số môi giới cho thuê mặt bằng chia sẻ, mặc dù giá cho thuê có giảm nhưng vẫn còn khá cao so với lợi nhuận của người kinh doanh vì vậy tình trạng ế ẩm vẫn chưa được cải thiện. Bên cạnh đó, việc thuê nhà cũng gặp khó khi hầu hết các chủ nhà đều ưu tiên lựa chọn những thương hiệu lớn như ngân hàng, trung tâm ngoại ngữ, gym, văn phòng,... Hoặc những khách thuê cũ cũng gặp khó khăn trong việc gia hạn hợp đồng khi giá thuê duy trì ở mức cao hơn so với lợi nhuận từ mô hình kinh doanh.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn, nhu cầu tiêu dùng suy giảm là yếu tố quan trọng tác động đến thị trường cho thuê nhà phố. Sức mua yếu không chỉ gây khó cho các doanh nghiệp nhỏ lẻ mà còn tác động đến thương hiệu lớn.

Bà Trần Phạm Phương Quyên đưa ra lời khuyên, các mặt bằng trống cần lắng nghe phản hồi từ các nhà bán lẻ nhiều hơn để biết thực sự mức giá giao dịch hợp lý tại khu vực mình là bao nhiêu để hai bên cộng sinh được hiệu quả lâu dài - là khi khách thuê sinh lời ở vị trí thuê đó đủ để tiếp tục kinh doanh, còn chủ nhà thì giữ được thu nhập tài sản thuê bền vững cho chu kỳ 5-10 năm.

Trước đây, các hộ kinh doanh thường chọn các tuyến đường lớn, khu vực trung tâm để vừa buôn bán vừa quảng bá thương hiệu. Tuy nhiên, trong bối hiện nay, việc duy trì mặt bằng tại những vị trí đắc địa với chi phí thuê cao trở thành gánh nặng. Nhiều doanh nghiệp đã quyết định rút lui về các khu vực vùng ven, ngõ nhỏ hoặc hẻm sâu để tiết kiệm chi phí. Một số khác thậm chí chuyển hoàn toàn sang kinh doanh trực tuyến để giảm áp lực tài chính.

Bà Trần Phạm Phương Quyên - Quản lý cấp cao bộ phận cho thuê bán lẻ Savills Việt Nam chia sẻ, mặt bằng tại các tuyến đường, khu vực thành phố dù nằm ở trung tâm, nơi tưởng chừng nhộn nhịp, nhưng thực tế chỉ có vài vị trí đắc địa - kiểu ‘góc vàng’ - phù hợp để mở cửa hàng mua sắm hay quảng bá thương hiệu. Các nhãn hàng lớn thường nghiên cứu rất kỹ về khu vực và thói quen mua sắm của khách, nên họ kén chọn mặt bằng. Vì vậy mới xảy ra chuyện dở khóc dở cười: nhãn hàng thì mỏi mắt tìm chỗ ưng ý không ra, còn chủ nhà thì ế ẩm, chẳng cho thuê được” – bà Quyên nói.

Mặt bằng bán lẻ có tỷ lệ lấp đầy cao

Với nhu cầu tiêu dùng ngày càng gia tăng và sự tăng trưởng của tầng lớp giàu có, TP.Hồ Chí Minh tiếp tục thu hút các thương hiệu quốc tế, đặc biệt là trong phân khúc ngành xa xỉ.

Theo dữ liệu từ Savills, tính đến năm 2024, TP. Hồ Chí Minh có tổng cộng 36 cửa hàng xa xỉ, tăng 24% theo năm với sự gia nhập của các thương hiệu như Vertu, Tudor và Franck Muller. Theo Statista, doanh thu ngành hàng xa xỉ tại Việt Nam dự kiến sẽ đạt 218 triệu USD vào năm 2029, với tốc độ tăng trưởng trung bình dự kiến đạt 13%/năm trong 6 năm tới.

Bà Trần Phạm Phương Quyên - Quản lý cấp cao bộ phận cho thuê bán lẻ Savills Việt Nam cho biết, khu vực trung tâm đặc biệt là trung tâm thương mại luôn duy trì tỷ lệ lấp đầy 100% trong suốt nhiều năm liền. Có vài khối đế bán lẻ thì sau vài năm vận hành do giá thuê tăng cao vượt quá khả năng chi trả của các nhãn hàng nên hiện nay sẽ có tình trạng để trống, điển hình như toà nhà Bitexco. Tuy nhiên mặt bằng trống không có nghĩa là ế ẩm, các diện tích đó hiện đang nằm dưới kế hoạch cải tạo của Chủ đầu tư ở nhiều phương diện nội thất, kỹ thuật,... để nâng cao tính thu hút khách và nhắm đến các nhãn hàng mới gia nhập thị trường.

Bà Trần Phạm Phương Quyên - Quản lý cấp cao bộ phận cho thuê bán lẻ Savills Việt Nam.

“Mức giá cho thuê ở các tuyến đường trung tâm, trung bình tăng 10% so với năm trước. Đa số các giao dịch thuê là do các nhãn hàng mở rộng diện tích và không gian trải nghiệm mua sắm, và do các nhãn hàng mới gia nhập vào Việt Nam ra mắt cửa hàng đầu tiên, khiến cho nguồn cầu tìm kiếm mặt bằng đắc địa vẫn luôn ở mức cao, đặc biệt ở đường Đồng Khởi và Nguyễn Huệ” – bà Quyên chia sẻ.

Bà Quyên cũng đưa ra dự báo, từ nay đến cuối năm sẽ có thêm nguồn cung ra mắt vào thị trường tại vị trí trung tâm, giá chào thuê cao tuy nhiên các nhãn hàng thì thận trọng cho các khu vực chưa xác định rõ sức mua sắm thực của lưu lượng giao thông, vì vậy nếu các chủ đầu tư mới chưa có sự linh hoạt trong chính sách thì dự kiến phân khúc này sẽ giảm tỷ lệ lấp đầy và giá chung.

Tính đến quý IV/2024, tổng nguồn cung bán lẻ tăng 1% theo quý và 6% theo năm lên 1,6 triệu m2. Nguồn cung mới tập trung ở các khu vực ngoài trung tâm nhờ quỹ đất lớn và sự mở rộng đô thị hóa. Đến năm 2027, 12 dự án tương lai dự kiến gia nhập thị trường với tổng 165.429 m2, tăng 3% mỗi năm từ 2025 đến 2027. Năm 2025, dự án lớn ở khu vực trung tâm gồm Marina Central Tower và Lancaster Legacy.