Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản của Công ty CBRE Việt Nam, ghi nhận quý I/2023, có khoảng 2.000 căn hộ chung cư mở bán mới tại Hà Nội, giảm 43% theo quý và 44% theo năm - đây là lượng mở bán thấp nhất theo quý kể từ quý I/2020.
Tâm lý thận trọng của cả chủ đầu tư và người mua nhà trong giai đoạn hiện tại khi thị trường tiếp tục bị ảnh hưởng bởi các yếu tố vĩ mô như mặt bằng lãi suất cao, tín dụng bị thắt chặt cùng với sự gián đoạn của kỳ nghỉ tết khiến nguồn cung mở bán mới ngưỡng hạn chế.
Tất cả nguồn cung mới trong quý đều là đợt mở bán tiếp theo của các dự án đã mở bán từ các quý trước. Theo phân khúc, sản phẩm trung cấp chiếm 55% tổng nguồn cung mở bán mới, phần còn lại là các sản phẩm cao cấp.
 |
| Giá bán chung cư thị trường sơ cấp Hà Nội tăng tăng 20% theo năm và 3% theo quý. Ảnh: TN |
Số căn bán được ghi nhận trong quý I/2023 giảm 58% so với cùng kỳ năm trước và giảm 54% so với quý trước. Mặc dù vậy, CBRE bắt đầu ghi nhận sự trở lại của người mua nước ngoài, đặc biệt từ Hong Kong và Singapore tại thị trường Hà Nội. Đây là một dấu hiệu tích cực cho thị trường tại thời điểm hiện tại.
Thông tin về vấn đề giá bán của thị trường, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển, Công ty CBRE Việt Nam cho biết, giá bán trên thị trường sơ cấp trong quý I/2023 được ghi nhận trung bình ở mức 1.992 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 20% theo năm và 3% theo quý, phản ánh cơ cấu sản phẩm mở bán tiếp tục tập trung ở phân khúc cao cấp và trung cấp.
| Nguồn cung mở bán mới dự kiến đạt khoảng 14.000 - 15.000 căn tại Hà Nội trong năm 2023 trước bối cảnh vĩ mô vẫn còn nhiều thách thức với cả chủ đầu tư và người mua nhà. Mức mở bán mới này chỉ gần tương đương với năm 2022 và thấp hơn 15% - 20% so với năm 2021. Nguồn cung mới vẫn chủ yếu tập trung tại các phân khu tiếp theo ở các khu đô thị. |
Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt 1.315 USD/m2, tăng 2,8% so với cùng kỳ năm ngoái - thấp hơn mức tăng theo năm của năm quý trước đó (tăng từ 5% tới 15% theo năm). Mức giá này không chênh lệch nhiều so với quý trước, thời điểm giá bán thứ cấp bắt đầu chững lại. Đáng chú ý, tại một số khu đô thị nằm xa trung tâm, giá bán một số phân khu ghi nhận giảm 3 - 8% theo quý khi một số người mua bán lại ở ngưỡng chiết khấu khi hết thời hạn chương trình ưu đãi lãi suất.
Phân khúc cao cấp và trung cấp dự kiến vẫn chiếm chủ đạo trong tổng nguồn cung mới và giá bán sơ cấp dự kiến sẽ vẫn duy trì ở ngưỡng 1.900 - 2.100 USD/m2 trong năm. Doanh số bán hàng được kỳ vọng ở ngưỡng tương đương số căn mở bán mới trong năm, nguồn cầu chủ đạo sẽ đến từ người mua nhà để ở. Mặt bằng lãi suất hạ nhiệt trong thời gian trở lại đây là một tín hiệu tích cực cho thị trường nhà ở trong các quý sắp tới, tuy nhiên vẫn sẽ cần thời gian để hoạt động thị trường thực sự được cải thiện.
Còn theo đánh giá của Sở Xây dựng TP. Hà Nội, thị trường thứ cấp ghi nhận tình trạng “cắt lỗ” của các nhà đầu tư ngắn hạn, đặc biệt đối với sản phẩm là nhà ở thấp tầng. Tuy nhiên, thị trường căn hộ chung cư lại cho thấy có sự tăng giá rõ rệt (tăng khoảng 5 - 10% so với quý III, IV năm 2022). Giai đoạn hiện nay, phần lớn người mua chủ yếu tập trung ở đối tượng mua nhà để ở và người mua nhà ở để đầu tư gần như không có.
Ghi nhận ở thị trường nhà ở gắn liền với đất, bà Thanh cho biết, trong quý I/2023, nguồn cung mở bán mới nhà ở gắn liền với đất tại Hà Nội ghi nhận khoảng 1.250 căn, chỉ bằng 1/5 số căn mở bán của quý liền trước. Tuy nhiên vẫn là lượng mở bán cao nhất ghi nhận được trong quý đầu tiên của một năm kể từ năm 2020.
Bên cạnh đợt ra hàng tiếp theo của dự án hiện hữu Vinhomes Ocean Park (VOCP) 3 - The Crown, đợt mở bán mới trong quý này còn đến từ quỹ căn nhà phố thương mại Mega Complex vừa được ra mắt tại dự án VOCP2 - The Empire.
 |
| Nhà ở gắn liền với đất giá bán giảm. Ảnh: TN |
Tỷ lệ bán tiếp tục cho thấy dấu hiệu chậm lại khi chỉ có một số ít dự án ghi nhận hàng đã bán trong quý này. Ước tính tại thời điểm cuối quý I/2023, số căn nhà ở gắn liền với đất tiêu thụ được trên thị trường đạt khoảng 1.130 căn, gần bằng với quý trước. Tuy nhiên chỉ bằng 1/5 số căn bán được trong một quý ở giai đoạn quý II - quý III năm ngoái. Phần lớn số căn bán được đến từ 2 dự án đại đô thị VOCP2 và VOCP3 do chủ đầu tư liên tiếp triển khai các đợt mở bán kể từ quý II năm ngoái.
| Trong thời gian tới, nhiều khả năng xu hướng giảm giá bán nhà ở gắn liền với đất tại Hà Nội sẽ duy trì trong quý tiếp theo nhưng với tốc độ chậm hơn. Phần lớn các chủ đầu tư sẽ tiếp tục “chờ và xem” trước khi tung ra thị trường quỹ hàng còn lại của những dự án hiện hữu hoặc triển khai dự án mới, kéo theo sự sụt giảm về lượng mở bán mới. Một số dự án mới được kỳ vọng sẽ chính thức ra mắt tại thị trường Hà Nội trong giai đoạn 2023-2025 bao gồm Vinhomes Cổ Loa, Mailand Hanoi City, Legacy Garden Nguyễn Xiển và Him Lam Vĩnh Tuy. Tổng số căn mở bán giai đoạn 2023-2025 dự kiến đạt hơn 16.000 căn. |
Thông tin về giá bán, chuyên gia này cho biết, về giá bán, giá chào bán trung bình của nhà ở gắn liền với đất trên thị trường sơ cấp quý này giảm nhẹ 0,8% so với quý trước. Nguyên nhân chủ yếu tới từ sự khác biệt về vị trí và loại hình sản phẩm mở bán mới trong quý này dẫn đến giá chào bán thấp hơn so với quý trước.
Trong khi đó, thách thức về kinh tế vĩ mô bao gồm lãi suất tăng và thắt chặt tín dụng tiếp tục ảnh hưởng tới thị trường thứ cấp khi giá chào bán thứ cấp ở quý này giảm tiếp 3% so với quý trước xuống còn 6.570 USD/m2 (đã bao gồm chi phí xây dựng và chưa bao gồm thuế GTGT), tương đương mức giảm 11% so với mức đỉnh lập quý III/2022.
Đây là đợt giảm giá bán thứ cấp thứ hai liên tiếp sau chuỗi tăng dài kể từ đầu năm 2019. Xét theo khu vực, hầu hết các quận đều ghi nhận mức giảm giá bán thứ cấp từ 2 - 3%. Trong đó, Long Biên và Gia Lâm của Hà Nội và Hưng Yên (khu vực giáp ranh Hà Nội) là các khu vực chứng kiến mức giảm mạnh hơn, trung bình từ 6 - 7% do thanh khoản chậm lại bởi các biến động trên thị trường tài chính./.
