Một trong những nội dung được chú ý khi xây dựng nghị định này là “giá trị đất đai”.

Tính giá trị đất thuê trả tiền một lần vào giá khởi điểm

Dự thảo nghị định sửa đổi Nghị định 91 đang được Bộ Tài chính hoàn thiện trình Chính phủ. Điểm mới của dự thảo lần này là đã tính thêm giá trị được tạo bởi quyền sử dụng đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê vào giá khởi điểm khi thực hiện chuyển nhượng vốn nhà nước/vốn của DNNN đầu tư tại doanh nghiệp khác.

Cụ thể, việc xác định giá khởi điểm khi chuyển nhượng vốn... bao gồm cả giá trị được tạo bởi quyền sử dụng đất giao có thu tiền sử dụng đất, quyền sử dụng đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, quyền sử dụng đất nhận chuyển nhượng hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai và giá trị các quyền sở hữu trí tuệ (nếu có) theo quy định của pháp luật. Theo lập luận của ban soạn thảo, vì người sử dụng đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê có các quyền đầy đủ như đất giao, có nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Đồng thời, quy định này đảm bảo giá trị thu hồi vốn cao nhất, phản ánh đúng giá trị thực tế của vốn đầu tư.

Góp ý cho dự thảo, một số ý kiến cho rằng cần tính cả giá trị lợi thế quyền thuê đất nhà nước vào giá khởi điểm. Tuy nhiên, theo ban soạn thảo điều này là không cần thiết. Bởi đất thuê có lợi thế vị trí thì giá trị lợi thế đã tính ngay vào bảng giá đất và đơn giá thuê đất mà doanh nghiệp phải nộp cho Nhà nước theo quyết định của địa phương. Nếu tiếp tục tính vào giá khởi điểm khi chuyển nhượng vốn nhà nước/vốn của DNNN tại doanh nghiệp thuê đất nhà nước sẽ bị tính trùng hai lần giá trị lợi thế của một diện tích đất tại một vị trí.

Vì vậy, Bộ Tài chính trình Chính phủ giữ nguyên quy định về việc xác định giá khởi điểm khi chuyển nhượng vốn nhà nước/vốn của DNNN tại doanh nghiệp khác tại Nghị định 91 hiện nay. Theo đó, việc xác định giá khởi điểm đối với phần vốn nhà nước/vốn của DNNN trước khi tổ chức bán đấu giá công khai hoặc thỏa thuận để chuyển nhượng vốn... bao gồm cả giá trị được tạo bởi giá trị quyền sử dụng đất giao hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai và giá trị các quyền sở hữu trí tuệ (nếu có) của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật tại thời điểm chuyển nhượng vốn.

Không đề cập việc ngăn chặn góp vốn bằng thương quyền

Bên cạnh đó, một số ý kiến đề nghị bổ sung quy định về việc không góp vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, bao gồm cả trường hợp không được góp vốn bằng giá trị thương quyền sử dụng đất (giá trị lợi thế quyền thuê đất nhà nước). Đối với DNNN, nếu không có nhu cầu sử dụng đất thì trả lại đất cho Nhà nước; tránh tình trạng DNNN lách luật dưới hình thức thành lập liên doanh, liên kết hợp tác kinh doanh với đối tác, không bỏ tiền, tài sản nhưng đánh giá giá trị lợi thế quyền thuê đất để góp vốn rồi thực hiện thoái vốn cho đối tác, thực chất là chuyển nhượng đất thuê nhà nước.

Đây là một thực tế đáng lo ngại. Do vậy, ý kiến đóng góp của các cá nhân, tổ chức về vấn đề này là rất quan trọng. Tuy nhiên, việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho doanh nghiệp được góp vốn liên doanh, liên kết bằng giá trị quyền sử dụng đất (gồm giá trị quyền sử dụng đất giao và thuê), chuyển nhượng quyền sử dụng đất (kể cả đất giao và đất thuê) do pháp luật về đất đai quy định.

Vấn đề trả lại đất cho Nhà nước khi doanh nghiệp không có nhu cầu sử dụng: Việc thu hồi đất của DNNN do pháp luật về đất đai quy định. Ngoài ra, để xử lý việc này từ nhiều năm nay các cơ quan nhà nước đang thực hiện sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước (trong đó có nhà, đất của doanh nghiệp) theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.

Do vậy, theo ban soạn thảo, vấn đề này phải được xử lý ở pháp luật về đất đai. Nếu đưa vào dự thảo nghị định này sẽ hạn chế hoạt động hợp pháp của doanh nghiệp, nhất là khi doanh nghiệp đó hoạt động theo đúng ngành nghề kinh doanh bất động sản.

Hà Minh