Giá căn hộ TP. Hồ Chí Minh đã đạt ngưỡng cao

Theo số liệu từ CBRE, hầu hết các phân khúc căn hộ đều ghi nhận tăng giá trong thời điểm hiện nay. Giá bán trung bình căn hộ chung cư mới tại TP. Hồ Chí Minh đã đạt 66 triệu đồng/m2 diện tích thông thủy, phần lớn do các dự án cũ điều chỉnh tăng giá bán trong giai đoạn mở bán mới. Còn đối với thị trường thứ cấp, giá bán trung bình khoảng 48 triệu đồng/m2 thông thủy.

Savills Việt Nam cũng ghi nhận mức giá ở khoảng tương tự, đạt 68 triệu đồng/m2. Đơn vị này cho rằng, giá bán các dự án mới gần đây vẫn ở mặt bằng giá cao và có xu hướng tăng giá cho các giai đoạn mở bán sau.

Chị Thanh An đang sinh sống và làm việc tại quận 2, TP. Hồ Chí Minh cho biết, chị đang có nhu cầu tìm mua căn hộ chung cư từ đầu năm 2023 nhưng tài chính khi đó vẫn chưa đủ. Từ đầu năm 2024 đến nay, chị bắt đầu tìm mua một dự án có mức giá hợp lý, nhưng theo khảo sát và tham khảo nhiều dự án thì hầu như mức giá đều tăng cao hơn so với mức giá chị đã tìm hiểu trước đó.

“Hiện để mua được căn hộ chung cư ở quận 1, quận 3 hay Bình Thạnh với mức giá khoảng dưới 2,5 tỷ đồng thực tế vẫn có, nhưng những dự án đó đều là chung cư cũ, có sự hạn chế về tiện nghi, an toàn. Còn nếu để mua căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng sẽ không có, một số môi giới bất động sản thường đăng tin rao bán căn hộ chung cư với mức giá thấp hơn thực tế để lấy thông tin khách hàng và khi đi xem thì các căn hộ không được đẹp so với hình ảnh rao bán, có vị trí rất xa hoặc khi liên hệ những sản phẩm đó không có nữa” - chị An nói.

Hầu hết các phân khúc căn hộ đều ghi nhận tăng giá trong thời điểm hiện nay. Ảnh minh hoạ.

Chị Thái Ngân, quê Bình Định đang có cầu tìm mua căn hộ để an cư tại TP. Hồ Chí Minh chia sẻ, nhiều tháng qua, chị cũng đang tìm mua căn hộ khu vực Bình Thạnh để tiện di chuyển đi làm.

“Tôi có tìm hiểu dự án chung cư R.M đường Nguyễn Xí, quận Bình Thạnh. Chủ nhà cũng đang rao bán một căn chung cư dạng Officetel, với diện tích 38 m2, có giá 2,15 tỷ đồng đã có sổ. Chung cư này có hệ thống tiện ích đầy đủ, giao thông thuận tiện và còn mới. Tôi thấy ở đây cũng rất sạch sẽ, an ninh đảm bảo. Nếu như gom được tiền mua nhà trước rồi vay lại thì lãi suất sẽ tốt hơn so với việc cầm chính căn hộ để vay và mua, nên tôi đang cân nhắc mua căn Officetel. Bởi với tầm giá 2 tỷ đồng hoặc dưới 2 tỷ đồng mà để mua được những căn hộ 2 phòng ngủ, 1 nhà vệ sinh thì sẽ không có, mà nếu có cũng chỉ là những căn hộ dự án có tuổi đời lâu hoặc chưa có sổ mà lại ở xa trung tâm” - chị Ngân cho biết.

Giá sẽ tiếp tục tăng nhưng không nhanh như thị trường Hà Nội

Trao đổi với phóng viên, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng xu hướng giá của chung cư tại thị trường Hà Nội đang có đà tăng cao (trong quý III/2024 tăng 25% so với cùng kỳ năm trước). Xu hướng này được hỗ trợ một phần do nguồn cung sản phẩm tại Hà Nội vẫn duy trì ở mức tốt. Trong khi tại TP. Hồ Chí Minh nguồn cung sụt giảm nghiêm trọng và trong một thời gian dài. Theo đó, nhiều nhà đầu tư tập trung vào thị trường Hà Nội làm cho nhu cầu tăng cao trong một khoản thời gian ngắn. Điều này cũng thúc đẩy mức giá của các dự án chào mời tăng nhanh.

Riêng tại TP. Hồ Chí Minh, mức giá trung bình thị trường ở mức 66 triệu đồng/m2, cao hơn mức 64 triệu đồng/m2 của thị trường Hà Nội. Hai ngưỡng giá này gần như tiệm cận với nhau và khả năng cao thời gian tới mặt bằng giá chung cũng sẽ tương đương và đạt ngưỡng cao.

Tuy nhiên, do nguồn cung ít nên xu hướng tăng giá cũng vẫn có nhưng không nhanh như tại thị trường Hà Nội. Với xu hướng như hiện tại, mức giá trung bình tại Hà Nội có thể sẽ vượt qua TP. Hồ Chí Minh trong thời gian tới.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn kiệt, thời điểm hiện tại, mức giá chung trên thị trường đều tăng khá cao. Bản thân chủ đầu tư cũng sẽ phải cân nhắc kỹ thời điểm nào sẽ “chín mùi” để đưa sản phẩm ra thị trường bởi vì họ luôn kỳ sẽ bán được giá tốt. Đặc biệt, TP. Hồ Chí Minh gần như trải qua một thời gian khá dài yên ắng vì nguồn cung sơ cấp ít. Hầu như các chủ đầu tư đều chọn thời điểm 2025 để đưa sản phẩm ra thị trường.

"Bởi nếu họ tăng giá đột ngột quá sẽ tạo ra hiệu ứng ngược. Thời điểm này, một trong những yếu tố người mua nhà và nhà đầu tư cũng đang rất quan tâm ở cả 2 thị trường Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Tức là, xét về mặt bằng chung thì giá cả hai thị trường đều đang cao. Do đó, tâm lý người mua cũng trái chiều, tức là người có nhu cầu mua thực rất muốn mua nhà nhưng mức giá thị trường đang cao nên cũng lưỡng lự. Tuy nhiên, đối với nhà đầu tư thì tốc độ mua hàng rất là nhanh, họ sẵn sàng trong việc đầu tư bất động sản” – ông Kiệt chia sẻ.

Xu hướng tăng giá chung cư tại TP. Hồ Chí Minh cũng vẫn có nhưng không nhanh như tại thị trường Hà Nội. Ảnh minh hoạ

Còn theo ông Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế phân tích, chúng ta phải nhìn nhận giá chung cư ở năm 2023 và 2024 có tăng là hợp lý. Nếu nhìn lại bối cảnh năm 2020 -2021, các nhà đầu tư đều đổ xô đi mua đất nền/nhà phố mới có lời và mua chung cư không có lời nhiều cho nên giá chung cư chưa thể tăng cao mà chỉ tăng nhanh giá ở đất nền/nhà phố, từ đó thiết lập mặt bằng giá mới ở ngưỡng rất cao.

Nhưng đến thời điểm năm 2023 đến nay, các nhà đầu tư mới nhận ra rằng tất cả chỉ là ảo vọng và quay lại với những sản phẩm phù hợp với đô thị lớn như TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội đó là chung cư, phân khúc có nhu cầu ở và cho thuê, mặc dù dòng tiền cho thuê không lời nhiều nhưng ổn định. Do đó, giá chung cư mới bắt đầu tăng và tăng mạnh sau nhiều năm chưa tăng giá.

“Vậy đối với TP. Hồ Chí Minh, để giá chung cư tăng tiếp như những căn hộ tại quận 9 (giá 100 triệu đồng/m2) liệu có đại diện cho thị trường chung hay không thì phải đặt một dấu hỏi? Bởi vì, hiện nay ở mọi khu vực của TP. Hồ Chí Minh chúng ta không khó để mua những dự án chung cư thứ cấp với mức giá hợp lý" - ông Hiển bày tỏ.

Cho nên, theo tôi giá chung cư TP. Hồ Chí Minh có tăng thì cũng tăng theo cục bộ, tăng theo cung cầu tự nhiên và không tăng giá đột biến như phân khúc đầu cơ tốt. Còn nếu dự án nào có tăng cao thì đó có thể là dự án đặc biệt, họ có quyền bán với giá cao thậm chí 200 triệu đồng/m2 là vẫn bình thường. Nhưng tôi lưu ý rằng không thể lấy mức giá này là đại diện chung cho hệ thống chung cư TP. Hồ Chí Minh” - ông Hiển nhấn mạnh.