Nguồn cung nhà ở hạn chế, giá sơ cấp tăng mạnh

Nửa đầu năm 2025, thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh ghi nhận sự phục hồi chậm về nguồn cung, dù các vướng mắc pháp lý liên quan đến dự án đã được tháo gỡ từ cuối năm 2024.

Theo số liệu từ CBRE, toàn thị trường chỉ có 1.400 căn hộ và 132 căn nhà thấp tầng mở bán mới, trong đó quý II/2025 đóng góp khoảng 1.000 căn hộ và 74 căn nhà thấp tầng. Dù nguồn cung căn hộ quý II tăng gấp đôi so với quý trước, nhưng tổng nguồn cung nửa đầu năm nay vẫn giảm 16% so với cùng kỳ năm 2024 và là mức thấp nhất kể từ năm 2015. Điều này cho thấy thị trường chưa thực sự lấy lại đà tăng trưởng, đặt áp lực lớn lên nguồn cầu vốn đang bị kìm hãm bởi giá bán tăng cao.

Để kích cầu, các chủ đầu tư áp dụng nhiều chính sách ưu đãi như chiết khấu 9-16% tùy phương thức thanh toán, hỗ trợ vay với ân hạn nợ gốc lên đến 10 năm, hoặc tặng gói nội thất. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới trong nửa đầu năm chỉ đạt 74%, giảm so với mức 86% của cùng kỳ năm 2024, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua trong bối cảnh giá tăng mạnh.

Ở phân khúc bất động sản gắn liền với đất, nguồn cung mới quý II/2025 tăng gấp 2,3 lần so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu từ một dự án tại huyện Nhà Bè, cách trung tâm TP. Hồ Chí Minh 25-30 phút di chuyển. Dự án này có giá bán sơ cấp khoảng 200 triệu đồng/m2 đất, thấp hơn 35% so với mức trung bình toàn thị trường (303 triệu đồng/m2 đất). Tuy nhiên, giá sơ cấp trung bình của phân khúc này giảm nhẹ 2% theo quý và 3% theo năm, trong khi giá chào bán thứ cấp lại tăng 9% so với cùng kỳ, cho thấy sự chênh lệch giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp do nguồn cung khan hiếm.

Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới trong nửa đầu năm giảm so với cùng kỳ năm 2024. Ảnh: Lạc Nguyên

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam, nhận định: “Giá bán căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh tăng mạnh do áp lực chi phí và nguồn cung khan hiếm. Tuy nhiên, các chính sách bán hàng linh hoạt đang giúp duy trì sức hút, dù khả năng chi trả của người mua đang bị thách thức”.

Bà Dung cho rằng, việc giải quyết gần 80% trong số 80.000 căn hộ chưa được cấp sổ hồng đã tăng cường niềm tin cho nhà đầu tư, tạo động lực cho thị trường phục hồi.

Xu hướng chuyển dịch về các thị trường ngoại thành

Đáng chú ý, trong bối cảnh nguồn cung tại TP. Hồ Chí Minh hạn chế và giá tăng cao, các tỉnh lân cận như Bình Dương, Long An và Đồng Nai nổi lên như những điểm đến mới của thị trường nhà ở. Nửa đầu năm 2025, Bình Dương ghi nhận gần 8.300 căn hộ mở bán mới, gấp 6 lần nguồn cung tại TP. Hồ Chí Minh, trong khi Long An có gần 4.400 căn nhà thấp tầng, gấp 33 lần con số tại TP. Hồ Chí Minh.

Các dự án tại các tỉnh này thường cách trung tâm TP. Hồ Chí Minh 25-35km, được phát triển theo mô hình đô thị đa chức năng với quy mô lớn, tích hợp tiện ích hiện đại và hạ tầng giao thông kết nối tốt.

Theo bà Dương Thùy Dung, giá bán tại các thị trường ngoại thành thấp hơn TP. Hồ Chí Minh từ 50-80% tùy phân khúc, tạo cơ hội lớn cho người mua có ngân sách hạn chế. Với nguồn cung tương lai dồi dào, các khu vực này được dự báo có dư địa tăng giá đáng kể, ước tính 9-11%/năm cho căn hộ và 6-12%/năm cho bất động sản gắn liền với đất trong ba năm tới.

“Các dự án đô thị lớn tại Bình Dương và Long An, kết hợp với hạ tầng giao thông như cao tốc Bắc-Nam, vành đai 3, và tuyến Metro số 1, sẽ thúc đẩy xu hướng giãn dân, giảm áp lực lên TP. Hồ Chí Minh” - bà Dung nhấn mạnh.

Các tỉnh lân cận như Bình Dương, Long An và Đồng Nai nổi lên như những điểm đến mới của thị trường nhà ở. Ảnh: Lạc Nguyên

Bà Dương Thuỳ Dung cho biết, bối cảnh kinh tế toàn cầu và trong nước cũng ảnh hưởng mạnh đến thị trường bất động sản. Chính sách thuế quan đối ứng của Tổng thống Trump từ tháng 4/2025 làm thay đổi chuỗi cung ứng, khiến các tập đoàn như Samsung đánh giá lại chiến lược tại Việt Nam. Tuy nhiên, Việt Nam vẫn hấp dẫn với vốn FDI đăng ký đạt 18,39 tỷ USD, trong đó bất động sản chiếm hơn 26%. Các quỹ đầu tư từ Singapore và Thụy Điển cũng cam kết rót vào bất động sản và sản xuất.

"Mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông (TOD) dọc tuyến Metro số 1, với 21 khu đất quy hoạch, sẽ cải thiện khả năng chi trả và chất lượng sống, tạo ra các khu đô thị bền vững. CBRE dự báo các khu vực ngoại thành sẽ tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung, do TP. Hồ Chí Minh tập trung vào các dự án cao cấp và giải quyết các nút thắt pháp lý " - bà Dung chia sẻ.

Dự kiến, nửa cuối năm 2025, TP. Hồ Chí Minh chỉ có thêm khoảng 6.000 căn hộ và 800 căn nhà thấp tầng mở bán mới, trong khi các tỉnh lân cận sẽ chiếm gần 70% tổng nguồn cung nhà ở khu vực TP. Hồ Chí Minh mở rộng.

Để giải quyết thách thức, cần đẩy nhanh nhà ở xã hội thông qua ưu đãi thuế, tối ưu hóa chi phí logistics bằng đầu tư vào trung tâm phân phối hiện đại, và khuyến khích các dự án đô thị đa chức năng tại ngoại thành. Bà Dung nhấn mạnh: “Giải pháp đồng bộ cho nhà ở xã hội và hạ tầng sẽ là chìa khóa để thị trường phát triển bền vững, đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng”.