Tiềm năng phát triển BĐS công nghiệp

Trong 20 năm qua, Việt Nam đã trở thành điểm sáng công nghiệp của Đông Nam Á. Từ 335 ha đất được dành riêng cho hoạt động sản xuất công nghiệp (năm 1986), đến nay, con số này đã lên tới 95.500 ha; trong đó, diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 65.600 ha, chiếm khoảng 68,7%.

Việt Nam được đánh giá đang là điểm sáng thu hút bất động sản khu công nghiệp lớn nhất khu vực Đông Nam Á. Ảnh minh họa: Tuấn Nguyễn

Chia sẻ với phóng viên TBTCO, ông Troy Griffiths - Phó Tổng giám đốc Công ty TNHH Savills Việt Nam cho rằng, BĐS công nghiệp Việt Nam đang có tiềm năng lớn gây ảnh hưởng đến việc thay đổi mục đích sử dụng đất và tạo ra giá trị. Tuy vậy, BĐS công nghiệp cũng chịu rất nhiều tác động của hạ tầng, phụ thuộc chủ yếu vào khoảng cách đến thị trường nguồn và thị trường đích. Do đó đất công nghiệp khá tương đồng nên những biến số về vận hành này sẽ có tầm ảnh hưởng lớn đến khách thuê.

“Tại các quốc gia công nghiệp hóa cao, việc phát triển tập trung theo ngành công nghiệp riêng biệt đã trở nên quan trọng bởi hoạt động này giúp đem đến hiệu quả vận hành. Điều này có nghĩa việc tập trung cụm công nghiệp tự động ở một khu vực sẽ hiệu quả hơn nhiều bởi các bước trong quy trình sản xuất, doanh nghiệp sản xuất sản phẩm phụ trợ sẽ nằm gần nhau và được đồng bộ hóa. Giá trị của việc tập trung phát triển theo cụm đã được ghi nhận cho các lĩnh vực công nghiệp riêng biệt.

Điều này cũng cho phép các tỉnh thành hoặc khu vực có năng lực cạnh tranh thấp phát triển và cạnh tranh hiệu quả hơn. Ở cấp độ chính sách, việc tập trung các khu vực lại theo ngành công nghiệp cũng có lợi cho các khách thuê, thay cho bối cảnh các ngành công nghiệp tách biệt và rải rác trên khắp cả nước” - ông Troy Griffiths nhận định thêm.

Dẫn chứng thêm về vấn đề này, ông Troy Griffiths cho biết, khảo sát tại 190 khách thuê BĐS công nghiệp theo ngành kinh tế Việt Nam cấp 1 là “bán buôn và bán lẻ; sửa chữa ô tô, mô tô, xe máy và xe có động cơ khác” cho thấy gần như không có sự kết nối theo cụm. Các khách thuê này nằm rải rác trên khắp cả nước, chỉ có một số trường hợp ngoại lệ tại Hải Phòng. Nhiều nhà đầu tư BĐS trong nước và quốc tế giờ đây đang nhắm đến đất công nghiệp bởi những tiềm năng mà loại hình BĐS này mang lại.

Cơ hội cho BĐS công nghiệp Tây Nam bộ phát triển

Song song với đó, các yếu tố như thương mại toàn cầu, địa chính trị và sự phát triển cơ sở hạ tầng góp phần làm thay đổi bản chất của BĐS công nghiệp tại Việt Nam. Thêm vào đó là đặc tính gây gián đoạn của ngành kho vận và bán lẻ hiện đại, từ đó tạo ra một bối cảnh phát triển rất thú vị cho BĐS công nghiệp.

Theo ông Troy Griffiths, Hải Phòng là một địa phương đã phát triển mạnh về ngành thiết bị điện tử nhưng giờ đây đang phát triển mảng công nghiệp tự động. Với cơ sở hạ tầng thuận lợi đang dần được hoàn thiện và khoảng cách gần với các thị trường lớn, đây sẽ là một địa phương công nghiệp nổi bật.

“Tại Long An, hiện BĐS đang có giá thuê thấp và sẽ được hưởng lợi từ việc kết nối đường vành đai 3 Bến Lức – TP.HCM. Bình Dương hiện đang hưởng lợi từ khoảng cách gần với TP.HCM và đã ghi nhận mức tăng giá đất rất nhanh, từ đó cũng làm giá trị đất ở những khu vực lân cận tăng” – ông Troy Griffiths cho biết thêm.

Cũng theo ông Troy Griffiths, tương lai của thị trường BĐS công nghiệp nằm ở việc dịch chuyển lên trên chuỗi giá trị, hướng đến những ngành công nghiệp giá trị cao hoặc ngành công nghiệp trong khu vực 3 của nền kinh tế - các ngành công nghiệp dịch vụ. Với xu hướng đó, hãy chú ý đến Đà Nẵng, thị trường này dường như đang ngủ quên nhưng hiện đã có tất cả những yếu tố tiên quyết để phát triển BĐS công nghiệp giá trị cao.

“Ngoài ra, các đơn vị quốc tế mới gia nhập thị trường đã quen thuộc với việc phát triển tập trung theo cụm, bởi đây là hiện tượng phổ biến tại thị trường công nghiệp cũ của họ. Các cụm công nghiệp theo ngành nghề sẽ được định hướng phát triển thông qua chính sách của chính phủ, ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp và hoạch định chiến lược. Từ đó, tác động kinh tế của công nghiệp hóa sẽ được dàn trải ra trên khắp cả nước thay vì tập trung vào một khu vực nhất định” – ông Troy Griffiths nói./.

Văn Tuấn