Thực tế rất nhiều dự án đã bị thế chấp NH nhưng vẫn được chủ đầu tư bán cho người mua nhà.

Tuy nhiên, để tránh những rủi ro, tranh chấp có thể xảy ra, người mua nhà cần tìm hiểu kỹ những thông tin pháp lý cần thiết cũng như sự minh bạch thông tin của chủ đầu tư (CĐT) trước khi quyết định mua nhà.

Cảnh báo những rủi ro

Mới đây, Hà Nội đã công bố danh sách 92 DA do CĐT đang thế chấp NH bằng quyền sử dụng đất, thế chấp DA và nhà ở hình thành trong tương lai thuộc các DA phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố (TP) Hà Nội, trong đó, có nhiều “ông lớn” trong lĩnh vực BĐS.

Bình luận về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh cho biết, việc CĐT thế chấp DA, công trình nhà ở để làm tài sản đảm bảo thực hiện vay vốn tín dụng NH phát triển DA và hoàn thành công trình, sau đó thực hiện giải chấp là việc bình thường, được pháp luật cho phép.

Theo đó, doanh nghiệp (DN) BĐS có thể được thế chấp trong hai giai đoạn. Giai đoạn thứ nhất, khi DN có quỹ đất sạch và thực hiện triển khai DA, DN được phép thế chấp mảnh đất đó để xây dựng hạ tầng hoặc móng của công trình để đủ điều kiện huy động vốn theo hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Giai đoạn thứ hai, DN thế chấp DA khi đang thực hiện huy động vốn từ khách hàng thông qua việc bán nhà ở hình thành trong tương lai. Sau khi DN được sở xây dựng chấp thuận DA đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, thì DN có thể thực hiện thế chấp DA. Tuy nhiên, ở giai đoạn này, CĐT sẽ vi phạm pháp luật trong trường hợp chưa thực hiện giải chấp phần DA/căn hộ sẽ bán cho khách hàng, mà đã bán cho khách hàng. Còn nếu CĐT bán DA đang thế chấp thì phải được NH nhận thế chấp có văn bản chấp thuận và thường NH này cũng đồng thời là NH bảo lãnh của DA và NH sẽ yêu cầu khi bán nhà phải chuyển tiền về tài khoản NH.

Cũng theo ông Châu, đối với những DA đang thế chấp đã được các cơ quan chức năng công bố, khách hàng sẽ được chủ động hơn trong việc tìm hiểu những quy định pháp lý liên quan khi có ý định mua nhà tại những DA này. Tuy nhiên, rủi ro tiềm ẩn đáng quan ngại hơn là trên thực tế, còn một số lượng lớn những DA cũng đã thực hiện thế chấp NH nhưng người mua nhà không biết và CĐT cố tình vi phạm pháp luật khi chưa thực hiện giải chấp mà bằng mọi cách đã chào bán cho khách hàng. Trong trường hợp này, người mua nhà có thể chịu thiệt hại và xảy ra tranh chấp khi CĐT không thể giải chấp được, DA của CĐT bị NH trưng thu, phát mại để “siết nợ”.

Người tiêu dùng cần cảnh giác

Bình luận sâu thêm về những lỗ hổng trong quản lý DA thế chấp, ông Lê Hoàng Châu cho biết, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS cho phép thế chấp DA, thế chấp tài sản, nhưng không được thế chấp quyền tài sản. Trong khi đó, Bộ luật Dân sự lại cho phép thế chấp quyền tài sản. Mặc dù, quy định pháp luật có yêu cầu các CĐT thế chấp quyền tài sản để vay vốn NH, phải đăng ký thông tin giao dịch tại Cục Đăng ký giao dịch đảm bảo, Bộ Tư pháp, tuy nhiên, phần lớn các CĐT đều không tự nguyện đăng ký, vì vậy, rất nhiều DA đã bị thế chấp NH nhưng vẫn được CĐT bán cho người mua nhà, tức là 1 căn bộ bị bán hai lần.

Trước thực trạng trên, để tránh những rủi ro đáng tiếc có thể xảy ra trong quá trình mua nhà, từ góc độ luật sư, ông Hà Huy Phong – Giám đốc Công ty Luật TNHH Inteco khuyến nghị, người mua nhà nên tìm hiểu kỹ về DA, bao gồm thông tin về giai đoạn hoàn thiện các hạng mục xây dựng theo tiến độ, thông tin về thế chấp với NH cũng như thông tin pháp lý về DA đó. “Cách thức tốt nhất mà người mua nhà nên làm, đó là yêu cầu CĐT cung cấp cam kết bảo lãnh của NH. Theo quy định, các NH thương mại phải phát hành cam kết bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho từng bên mua trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua nhà. Bản thân NH đứng ra cấp cam kết bảo lãnh đã thay người mua xác minh thông tin và đưa ra những yêu cầu ràng buộc với CĐT” – ông Phong nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, đưa thêm kiến nghị đến các cơ quan chức năng, ông Phong cho rằng việc công bố thông tin DA nhà ở thế chấp NH là việc làm tốt để tạo sự minh bạch, lành mạnh của thị trường BĐS. Tuy nhiên, việc công bố này cần được cập nhật liên tục theo thời gian thực trên cổng thông tin điện tử của các cơ quan chức năng. Bởi, có DA đã thế chấp nhưng sau đó đã giải chấp, hoặc DA thế chấp nhưng một số phần của DA đó đã được xóa thế chấp thì CĐT vẫn được quyền bán bình thường mà không vi phạm pháp luật. Do vậy, các cơ quan chức năng cần liên tục cập nhật tình trạng thế chấp DA của CĐT, để cung cấp thông tin cho người mua nhà làm cơ sở đưa ra quyết định mua nhà hoặc từ chối mua nhà. Đồng thời, cũng đảm bảo quyền lợi của DN BĐS, tránh tình trạng DN đã thực hiện giải chấp từ rất lâu, nhưng thông tin DA của DN bị thế chấp vẫn cứ đeo bám mãi trên các phương tiện thông tin đại chúng.

Diệu Thiện