 |
| Căn hộ chung cư vẫn là loại hình giữ vai trò chủ đạo, chiếm tỷ trọng lên tới 70% trong tổng nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024. Ảnh tư liệu |
Theo các chuyên gia, thời gian qua niềm tin của cả nhà đầu tư và người mua nhà - “chốt chặn cuối cùng” để thị trường bất động sản (BĐS) thực sự trở về “trạng thái bình thường”, đã được củng cố nhờ hàng loạt các động thái, chính sách hỗ trợ, sự chỉ đạo, điều hành của Chính phủ, cùng sự tham gia tích cực, vào cuộc của cả hệ thống chính trị, các cấp ngành, địa phương.
Kỳ vọng nhà đầu tư nước ngoài sẽ tham gia sâu và rộng hơn vào thị trườngBà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho hay, nếu thời gian trước đó, các nhà đầu tư nước ngoài phần lớn ở vị thế tìm hiểu thị trường thì hiện nay họ đã tham gia sâu hơn, thông qua hoạt động hợp tác đầu tư và bắt tay với các chủ đầu tư lớn trong nước để phát triển dự án. Việc này được kỳ vọng sẽ khắc phục yếu điểm trước đó của thị trường về huy động vốn nước ngoài. Qua đó, các nhà đầu tư nước ngoài sẽ tham gia sâu và rộng hơn vào thị trường và đa dạng hóa phân khúc đầu tư. |
Song song đó, động lực phục hồi và phát triển thị trường BĐS vẫn tiếp tục đến từ quá trình phát triển kinh tế cùng với sự gia tăng dân số đô thị và nhu cầu sở hữu nhà ở của các hộ gia đình trẻ, nhất là phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu thực.
Tuy nhiên, sự phục hồi của thị trường BĐS vẫn tồn tại nhiều điểm bất cập, khi có sự phân hóa mạnh mẽ giữa các phân khúc, khu vực, loại hình sản phẩm và cả doanh nghiệp cung ứng.
Cụ thể, xét theo loại hình sản phẩm, mặc dù ghi nhận nhiều hơn các sản phẩm thấp tầng mở bán, tuy nhiên, căn hộ chung cư (CHCC) vẫn là loại hình giữ vai trò chủ đạo, chiếm tỷ trọng lên tới 70% trong tổng nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024.
Số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, nguồn cung CHCC mới trong năm 2024 chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang (có giá từ 50 triệu/m2 trở lên), chiếm 65%. Trong cơ cấu nguồn cung CHCC chào bán mới, tỷ trọng CHCC mới thuộc phân khúc cao cấp trong quý IV/2024 đạt mức 47%, tăng 16 điểm phần trăm so với cùng kỳ. Tỷ trọng phân khúc CHCC hạng sang, siêu sang tăng trưởng mạnh, đạt mức gần 27% trong quý IV/2024, tăng 23 điểm phần trăm so với quý IV/2023. Tính chung năm 2024, toàn thị trường ghi nhận tới gần 10 nghìn sản phẩm CHCC có giá từ 80 triệu/m2 trở lên, tăng gấp hơn 3 lần so với cùng kỳ năm 2023.
Xét theo khu vực, 60% nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024 được đóng góp bởi các dự án thuộc khu vực miền Bắc. Trong khi, khu vực miền Nam và miền Trung chỉ chiếm tỷ trọng lần lượt là 29% và 11%.
Mặc dù có giá bán cao, các dự án nhà ở mới trong năm 2024 vẫn được hấp thụ rất tốt, đạt trên 70%, do nguồn cung nhà ở tăng trưởng mạnh mẽ theo năm này vẫn còn thiếu và yếu so với nhu cầu và nhu cầu về nhà ở cao cấp, hạng sang cũng rất lớn. Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở cao cấp, hạng sang - đang không ngừng tăng trưởng, vẫn chỉ chiếm tỷ trọng tương đối nhỏ so với nhu cầu nhà ở của người dân. Việc nhu cầu nhà ở chính của thị trường - nhà ở vừa túi tiền không được đáp ứng có thể ảnh hưởng đến sự phát triển ổn định của thị trường BĐS.
Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS cho rằng, để thị trường phát triển ổn định, bền vững, Nhà nước cần có các chính sách hỗ trợ để thúc đẩy nguồn cung mới vào thị trường, nhất là các sản phẩm nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở xã hội.
Theo đó, cần tiếp tục rà soát các dự án bất động sản gặp vướng mắc và phân loại theo nhóm nguyên nhân, cơ quan chịu trách nhiệm xử lý, đồng thời, kiên quyết thu hồi và xử lý các dự án tồn đọng.
Bên cạnh đó, xây dựng quy định về trình tự, thủ tục định giá chi tiết, cụ thể với từng tình huống nhất định, để các địa phương và công ty thẩm định dễ dàng thực hiện, rút ngắn thời gian xác định giá đất, làm căn cứ tính tiền sử dụng đất đối với các dự án đang triển khai, giúp các dự án dang dở "hồi sinh", đưa nguồn cung mới vào thị trường.
Tiếp theo đó, khẩn trương phê duyệt chủ trương đầu tư các dự án bất động sản vừa và nhỏ. Xem xét, nghiên cứu phương án hỗ trợ giải phóng mặt bằng cho các dự án thuộc phân khúc bình dân để tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp.
Ngoài ra, cần nghiên cứu phương án cho phép các doanh nghiệp nhận chuyển nhượng dự án bất động sản có trách nhiệm hoàn thiện nghĩa vụ tài chính trước đó của bên chuyển nhượng, để thúc đẩy dự án triển khai, đưa nguồn cung vào thị trường. Bởi theo quy định hiện hành, chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng dự án khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án đối với Nhà nước.
Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội, nếu trước đây người mua căn hộ đơn thuần là để ở hoặc đầu tư cho thuê, thì hiện nay họ còn kỳ vọng thêm vào sự tăng giá của căn hộ. Trong bối cảnh giá nhà ở thấp tầng, bao gồm biệt thự liền kề và nhà phố đứng ở mức cao, căn hộ lại trở thành sản phẩm đầu tư hấp dẫn khiến các nhà đầu tư đã hướng nhiều sự quan tâm.
“Trong chu kỳ mới của thị trường lần này, sự hoàn thiện của khung pháp lý sẽ tạo cạnh tranh mạnh mẽ hơn, dẫn đến cuộc thanh lọc mới về sản phẩm và các chủ đầu tư. Nếu trước kia các chủ đầu tư chỉ cần có vốn, có dự án là có thể tham gia vào thị trường, giờ đây, các chủ đầu tư phải xây dựng uy tín, kinh nghiệm và tiềm lực tài chính mới có thể phát triển dự án”, bà Hằng cho biết.
Sức cầu thị trường bất động sản có thể tiếp tục duy trì, tuy nhiên sẽ khó có đột biếnTheo dự báo từ DKRA, năm 2025 được kỳ vọng là năm phục hồi của thị trường bất động sản, nguồn cung tăng ở hầu hết các phân khúc và khu vực nhờ động lực từ chính sách pháp lý và hạ tầng giao thông. Ở phân khúc đất nền, theo DKRA, nguồn cung dự kiến tăng, dao động ở mức 3.000 - 3.500 nền, tập trung chủ yếu tại Bình Dương, Đồng Nai và Long An - các địa phương hưởng lợi lớn từ các dự án hạ tầng trọng điểm như đường Vành đai 3, Vành đai 4 và sân bay Long Thành. Các khu vực khác như TP. HCM, Tây Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu vẫn duy trì tình trạng khan hiếm nguồn cung mới. Nhu cầu đất nền vẫn ở mức cao, tuy nhiên sức cầu thị trường chưa thể phục hồi trong ngắn hạn và cần thêm thời gian để trở lại nhịp sôi động của giai đoạn năm 2019 trở về trước. Mặt bằng giá sơ cấp dự kiến tăng nhẹ trong năm tiếp theo và vẫn neo ở mức cao do chịu tác động của các loại chi phí đầu vào. Cùng với đó là các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, giao dịch bằng dòng vốn tự có, ưu đãi bán hàng,... được các chủ đầu tư áp dụng nhằm tăng thanh khoản. Ở thị trường thứ cấp duy trì xu hướng hồi phục tích cực. Trong đó, thanh khoản thị trường tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm minh bạch pháp lý, chủ đầu tư uy tín, đa dạng tiện ích nội ngoại khu. Phân khúc căn hộ , nguồn cung mới được kỳ vọng tiếp tục phục hồi trong năm 2025, ước tính ở mức khoảng 13.000 - 15.000 căn hộ được mở bán trên toàn thị trường, trong đó hai thị trường TP. HCM và Bình Dương duy trì giữ vị trí chủ đạo. Nguồn cung mới tiếp tục tập trung tại khu Đông TP. HCM và các thành phố trực thuộc tỉnh Bình Dương (TP. Thuận An, Dĩ An, Thủ Dầu Một). Phân khúc căn hộ cao cấp hạng A dẫn dắt nguồn cung mới tại TP. HCM. Trong khi đó căn hộ hạng B và hạng C chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung mới tại Bình Dương và các tỉnh giáp ranh còn lại. Sức cầu thị trường có thể tiếp tục duy trì đà hồi phục tuy nhiên sẽ khó có đột biến trong ngắn hạn vào nửa đầu năm 2025. |
