Năm 2025 được kỳ vọng sẽ chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ số lượng dự án mới, thúc đẩy doanh số bán hàng và cải thiện dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản.

Doanh số bán nhà phục hồi

Theo báo cáo phân tích ngành Bất động sản Nhà ở của Công ty CP Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating), các chuyên gia chỉ ra rằng, trên thực tế doanh số bán hàng dự án đã bắt đầu phục hồi từ quý I/2024, nhưng hầu hết các chủ đầu tư vẫn khó đạt được mục tiêu lợi nhuận năm nay.

Được biết, nhu cầu nhà ở vẫn ở mức cao, được thể hiện qua tỷ lệ hấp thụ tốt và mức tăng trưởng cho vay mua nhà đạt 7% so với cùng kỳ năm trước (2023: 1%). Các chuyên gia kỳ vọng, giá nhà tăng kết hợp với việc giảm yêu cầu thanh toán trước sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu mạnh mẽ từ người mua nhà, đặc biệt ở phân khúc cao cấp.

Cũng trong quý III/2024, hơn 20 nghị định và thông tư được ban hành nhằm hướng dẫn thực hiện các Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi). Các văn bản này mang lại khung pháp lý rõ ràng hơn, giúp các chủ đầu tư đẩy nhanh thủ tục pháp lý và phát triển dự án mới.

Những cải cách này bao gồm định giá đất, thu hồi đất, các khoản phí liên quan và các yếu tố khác, kết hợp với nỗ lực của Chính phủ trong việc đẩy nhanh phê duyệt pháp lý cho các dự án nổi bật. Nhờ đó, số lượng dự án được cấp phép và đủ điều kiện bán hàng đã tăng đáng kể trong quý III/2024.

Dự kiến năm 2025, các chủ đầu tư sẽ tăng mạnh số lượng dự án mới, cải thiện doanh số bán hàng và dòng tiền. Khả năng trả nợ của ngành tuy vẫn yếu trong quý III/2024, nhưng theo dự báo của các chuyên gia từ VIS Rating, điều này sẽ dần cải thiện nhờ các quy định mới giới hạn mức sử dụng nợ cho dự án mới, kiểm soát tăng trưởng nợ vay và thúc đẩy doanh số.

Áp lực nợ nhưng cơ hội vẫn sáng

Cũng theo các chuyên gia từ VIS Rating, thách thức đối với ngành Bất động sản Nhà ở vẫn còn khi khoảng 22.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong quý IV/2024, trong đó khoảng 13.000 tỷ đồng đã đàm phán gia hạn thành công sang năm 2025. Phần còn lại, khoảng 9.000 tỷ đồng do 11 công ty phát hành, với 7 trong số đó có rủi ro tín dụng cao, chủ yếu là các công ty không có nguồn doanh thu ổn định hoặc liên kết chặt chẽ với các tập đoàn lớn.

Mặc dù vậy, việc tiếp cận nguồn vốn mới của các công ty bất động sản đã được cải thiện. Các tổ chức phát hành có rủi ro cao sẽ cần dựa vào sự hỗ trợ từ các công ty liên quan, hoặc đạt thỏa thuận với trái chủ để gia hạn thanh toán, giảm nguy cơ chậm trả gốc và lãi.

Đánh giá về triển vọng cổ phiếu và thị trường bất động sản nhà ở cuối năm 2024, tầm nhìn đến năm 2025, theo ông Đào Hồng Dương - Giám đốc phân tích ngành và cổ phiếu, Công ty CP Chứng khoán VPBank (VPBankS), cũng giống như bất động sản công nghiệp, khi đầu tư vào Bất động sản Nhà ở, nhà đầu tư cần phải lựa chọn các doanh nghiệp phù hợp với khẩu vị rủi ro của mình.

Thông thường, nhà đầu tư nên cân nhắc các cổ phiếu đầu ngành, vì lợi thế này sẽ mang lại sự an toàn và chắc chắn trong quá trình đầu tư.

Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư lại muốn tìm kiếm những cơ hội có tỷ suất lợi nhuận vượt trội hơn. Do đó, việc lựa chọn doanh nghiệp trong bối cảnh hiện nay cũng cần phải xem xét kỹ lưỡng tình hình chung của thị trường bất động sản.

Trong năm 2024, có thể thấy rõ sự phục hồi về nguồn cung mới, đặc biệt là tại khu vực Hà Nội, với giá cả tiếp tục tăng và tỷ lệ hấp thụ của các căn hộ chung cư khá cao.

Theo một báo cáo về ngành bất động sản nhà ở, khoảng 18.000 đến 20.000 căn hộ chung cư được mở bán tại Hà Nội trong 9 tháng đầu năm 2024, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 80%. Dự báo trong năm 2025, tình hình này sẽ không có sự thay đổi lớn.

Mặc dù thị trường đang phục hồi, tỷ lệ hấp thụ vẫn còn chậm và tạo ra một bức tranh khó thăm dò cho ngành bất động sản nhà ở. Những doanh nghiệp có các dự án vừa và nhỏ sẽ mở bán thận trọng, khi những dự án này được thị trường đón nhận tốt, sẽ mang lại một khoản doanh thu, lợi nhuận đáng kể. Điều này có thể tạo ra một đột biến trong kết quả kinh doanh so với mức nền thấp hiện tại.

Một vấn đề đáng lo ngại đối với nhà đầu tư bất động sản nhà ở là áp lực nợ, đặc biệt là trái phiếu. Tuy nhiên, theo số liệu từ VPBankS, trong danh sách các doanh nghiệp bất động sản lớn mà công ty theo dõi, áp lực trái phiếu cho năm 2025 và cuối năm 2024 là không quá lớn.

Tổng số nợ trái phiếu đáo hạn vào quý IV/2024 ước tính vào khoảng 25.000 tỷ đồng, trong khi tổng nợ đáo hạn của năm 2025 là khoảng 106.000 tỷ đồng. Trong số đó, các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chiếm dưới 20% tổng áp lực nợ trái phiếu đáo hạn. Mặc dù áp lực này không nhỏ, nhưng với mức độ như vậy, các doanh nghiệp trong nhóm này sẽ có thể đối phó được mà không gặp phải quá nhiều khó khăn./.