Trong quý I/2025, ngành bất động sản nhà ở tại Việt Nam ghi nhận sự phục hồi rõ rệt cả về nguồn cung lẫn tỷ lệ hấp thụ, theo phân tích của VIS Rating. Diễn biến tích cực này đã giúp cải thiện đáng kể lợi nhuận và giảm mức độ đòn bẩy tài chính trong nhóm 30 doanh nghiệp niêm yết có doanh thu lớn.

Cụ thể, tỷ lệ Nợ/EBITDA trung bình toàn ngành giảm mạnh từ 4,2 lần xuống còn 3,0 lần so với cùng kỳ năm trước, nhờ vào mức tăng ấn tượng 45% của EBITDA, vượt xa tốc độ tăng 16,2% của tổng nợ. Trong đó, các chủ đầu tư lớn như VHM, DXG và KDH là những cái tên dẫn dắt xu hướng, khi tăng cường vay vốn để triển khai dự án tại các đô thị trung tâm, trong khi các chủ đầu tư thuộc phân khúc nghỉ dưỡng hoặc đầu cơ vẫn tiếp tục trì hoãn kế hoạch đầu tư do thị trường chưa thực sự phục hồi rõ nét.

Tuy nhiên, điểm yếu đáng lưu ý trong hồ sơ tín nhiệm của ngành vẫn là dòng tiền hoạt động (CFO) duy trì ở mức âm. Dù doanh thu từ bán hàng có cải thiện đáng kể, CFO toàn ngành trong quý đầu năm vẫn âm 2.000 tỷ đồng. Tuy vậy, con số này đã được cải thiện rõ rệt so với mức âm 12.000 tỷ đồng cùng kỳ năm ngoái, chủ yếu nhờ dòng tiền thu về từ khách hàng trả trước tăng nhẹ 3%.

“Kỳ vọng rằng các chính sách hỗ trợ thị trường sẽ tiếp tục phát huy hiệu quả trong những quý tiếp theo của năm 2025, góp phần thúc đẩy doanh số bán hàng, cải thiện dòng tiền hoạt động và nâng cao các chỉ số bao phủ nợ” – ông Lê Việt Cường, chuyên gia từ VIS Rating cho biết.

Bên cạnh đó, các chính sách pháp lý cũng đang tạo thêm dư địa tích cực cho các hoạt động phát triển dự án. Thủ tục cấp phép và phê duyệt trong quý 1 tiếp tục được cải thiện, với số lượng dự án được cấp phép mới tăng 37% so với cùng kỳ năm trước. Đặc biệt, hai nghị định quan trọng ban hành ngày 1/4/2025 đã góp phần tháo gỡ các nút thắt pháp lý tồn tại lâu nay: Nghị định 76/2025/NĐ-CP hướng dẫn cụ thể cách tính tiền sử dụng đất, giúp tháo gỡ vướng mắc cho 64 dự án chậm tiến độ.

Nguồn: Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội, VIS Rating.

Cùng với đó, Nghị định 75/2025/NĐ-CP cũng cho phép cấp phép dự án nhà ở thương mại nằm trên đất không phải đất ở, tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đẩy nhanh quá trình xây dựng và thương mại hóa dự án.

Nhu cầu nhà ở vẫn ở mức cao, trong khi nguồn cung mới đang dần mở rộng, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Trong quý I, lượng cung mới tại hai thành phố này tăng tới 51% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu đến từ phân khúc nhà ở cao cấp. Tỷ lệ hấp thụ cũng tăng mạnh, đạt 108% – cải thiện đáng kể so với mức 95% ở quý 4/2024. Những doanh nghiệp dẫn đầu như VHM và NLG ghi nhận doanh số bán hàng tăng trưởng vượt bậc, lần lượt đạt mức 116% và 120% so với cùng kỳ.

“Sau các đợt sáp nhập hành chính, các chủ đầu tư bắt đầu chú trọng hơn đến những trung tâm hành chính mới nổi, kỳ vọng vào sự tăng giá và nhu cầu mới phát sinh” – ông Lê Việt Cường nhận định.

Về khả năng huy động vốn, các kênh tài chính cho ngành bất động sản nhìn chung vẫn duy trì ổn định trong quý I/2025, chủ yếu đến từ tín dụng ngân hàng. Dư nợ tín dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản tăng 34% so với cùng kỳ – mức tăng mạnh hơn nhiều so với năm 2024 (24%), phản ánh xu hướng các chủ đầu tư đẩy nhanh triển khai dự án khi các rào cản pháp lý đã được tháo gỡ. Song song đó, dư nợ cho vay mua nhà cũng tiếp tục duy trì tăng trưởng đều, đạt 12% so với cùng kỳ. Trong khi đó, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp vẫn còn trầm lắng trong quý đầu năm.

“Chúng tôi kỳ vọng tình hình sẽ khả quan hơn vào nửa cuối năm, nhất là khi bộ máy chính quyền địa phương sau sáp nhập được hoàn thiện, góp phần thúc đẩy tiến trình mở rộng quỹ đất của các chủ đầu tư” – chuyên gia từ VIS Rating nói.